Il "ribaltamento" di una casa consiste nell'acquistare una proprietà fatiscente al di sotto del prezzo di mercato, aumentandone il valore e rivendendola rapidamente per un rapido profitto. Questo è diverso dall'investimento in sviluppo, in cui l'acquirente acquista una proprietà in fase di sviluppo, quindi vende o affitta l'unità quando è pronta per l'occupazione. Se giochi bene le tue carte, puoi guadagnare $ 50.000 o più per lancio e farlo in meno di 90 giorni.
Passi
Metodo 1 di 3: fare un acquisto sensato
Passaggio 1. Familiarizza con come acquistare una casa o un condominio
Se lo hai già fatto, allora conosci già il processo. Se non hai mai acquistato una casa, consulta un agente immobiliare e un consulente finanziario. Ci sono alcuni passaggi necessari per l'acquisto di una casa, quindi è necessario comprendere tale processo, ad esempio: fare un'offerta, ottenere un mutuo, rimuovere le condizioni e prendere possesso.
- Fare un'offerta: Poiché le offerte verbali non costituiscono una vendita legalmente vincolante, è necessario redigere un'offerta scritta e consegnarla ai proprietari e/o all'agente immobiliare. L'offerta stabilisce il prezzo, nonché i termini e le condizioni di vendita. Se l'offerta viene accettata, l'offerta diventa un contratto di vendita legalmente vincolante.
- Ottenere un mutuo: A meno che tu non abbia un sacco di soldi a portata di mano, avrai bisogno di un mutuo. Ci sono dozzine di tipi di prestito là fuori, quindi esamina quelli che potrebbero funzionare per te e parla con un broker ipotecario se hai qualche domanda. Alcuni mutui (ARM) hanno speciali tassi di interesse "teaser" che rimangono bassi all'inizio e aumentano significativamente dopo un certo periodo di tempo. Questi potrebbero essere interessanti se hai intenzione di vendere la casa rapidamente.
- Rimozione delle condizioni: Questo è di solito ciò che fa l'acquirente una volta che il venditore ha accettato la sua offerta. È una mossa legale che l'acquirente (di solito) fa per comunicare che gli obblighi assunti da entrambe o da una delle parti sono stati rispettati.
Passaggio 2. Comprendi i rischi di capovolgere una casa
Capovolgere una casa può essere rischioso. Stai incorrendo in una grande quantità di debiti per un potenziale guadagno in futuro. Tranne a volte, quel profitto non si materializza, o non si materializza così rapidamente come avresti voluto. Potresti rimanere seduto su una proprietà più a lungo del previsto, pagando un mutuo, le tasse sulla proprietà e la manutenzione continua. A volte, dovrai vendere una casa a meno di quanto l'hai acquistata. Spesso sei in balia di un mercato immobiliare in fermento.
Anche la quantità di sforzo fisico richiesto è un rischio potenziale. Quanto sei in forma e quanto sei disposto a fare gran parte del lavoro fai-da-te coinvolto nel capovolgere la casa? Se non hai mai fatto ristrutturazioni o riparazioni prima, sarà una curva di apprendimento ripida e meno sai, più tempo ci vorrà per capovolgere la casa
Passaggio 3. Informati sul mercato immobiliare in cui stai investendo
Leggi riviste come Forbes, Entrepreneur e Money; questi hanno spesso articoli sugli immobili. Inizia a capire come funziona il mercato immobiliare, cosa costituisce un buon e un cattivo affare e come anticipare la crescita o la contrazione futura in futuro.
- Il mercato immobiliare è come il mercato azionario. Ha entrambi Toro cicli (che significa ottimismo, crescita e domanda elevata) e orso cicli (che significa pessimismo, contrazione e bassa domanda). La differenza è che il mercato immobiliare può impiegare molti più anni rispetto al mercato azionario per passare da un ciclo all'altro.
- Dopo aver parlato con almeno tre agenti immobiliari e aver fatto qualche indagine, se scopri che il mercato è poco richiesto e tutti e il loro cane sembra che stiano cercando di liquidare le case, i prezzi delle case diminuiranno e i margini di profitto diminuiranno con loro. Questo tipo di condizioni di mercato renderebbe più difficile capovolgere una casa.
- Prova ad aspettare un mercato rialzista. Aspetta a comprare fino a quando il mercato immobiliare non si è voltato indietro e più persone stanno cercando di acquistare che di vendere. Questo creerà condizioni migliori per iniziare a lanciare.
Passaggio 4. Cerca una casa che può essere sostanzialmente migliorata con la minor quantità di tempo e risorse
Non stai cercando di vivere in questa casa; stai cercando di comprarlo, migliorarlo e venderlo. Cerca di non affezionarti alla casa. Invece, consideralo puramente come un esercizio a scopo di lucro.
- Una casa con margini di miglioramento potrebbe avere un cortile fatiscente, un vecchio tappeto, un buon posto per un posto auto coperto o altre cose che possono essere riparate con un po' di soldi e un po' di duro lavoro. Questi tipi di soluzioni spesso forniscono un eccellente ritorno sull'investimento (ROI) quando si cambia casa.
- Alcune persone cercano proprietà in difficoltà. Sono quelli che il venditore è "disperato di vendere" per motivi come: divorzio, fallimento, morte, cattive condizioni della proprietà, ritardi nei pagamenti o altro. Questi danno all'acquirente un vantaggio intrinseco rispetto al venditore.
- Cerca case che vendono nella fascia medio-alta. Ciò significa che l'importo in cui la famiglia media sarebbe in grado di permetterselo. Generalmente ciò significa tra circa $ 200.000 e $ 500.000 a seconda della tua zona. Vuoi quella fascia di prezzo perché queste tendono a vendere più velocemente: hai la più grande densità di popolazione alla ricerca di queste case di fascia media. Potrebbe essere molto meno o molto di più, ma si tratta della media. Queste case hanno generalmente 3 o più camere da letto e almeno 2 bagni completi.
- Scopri cosa è preferito dai residenti nella zona in cui stai cercando di acquistare. Cose semplici come un facile accesso, parcheggio fuori strada, strade senza uscita e un quartiere tranquillo possono creare o distruggere l'attrattiva di una proprietà.
Passaggio 5. Ottieni un prestito per almeno diverse migliaia di dollari in più rispetto al prezzo della proprietà che desideri ribaltare
Avrai bisogno di questi soldi per riparazioni e miglioramenti. Negoziare un acquisto della proprietà e comprare. Nell'offerta, assicurati di avere più vie di uscita dal contratto. Il metodo più comune è semplicemente mettere "soggetto a finanziamento entro [tale e tale] data". Se non puoi effettuare il finanziamento entro tale data, chiedi una proroga prima della scadenza del periodo di emergenza finanziaria.
Tieni presente che ci sono 2 diverse date di finanziamento: 1 per fare domanda per ottenere il prestito e 1 per ottenere i fondi per chiudere l'affare. Per proteggere l'acquirente, la contingenza dovrebbe estendersi fino alla chiusura del contratto. In genere, un'emergenza finanziaria ha una scadenza di 30 giorni, quindi proroga la scadenza a meno che tu non sappia che puoi ottenere il finanziamento entro quel periodo di tempo
Passaggio 6. Concediti una sequenza temporale che delinei il tuo scenario di vendita ideale
Il tempo è denaro e il tuo obiettivo è far ristrutturare e capovolgere la tua casa il prima possibile. A tal fine, crea una sequenza temporale che elenchi tempi realistici per contrarre, mostrare e vendere. Non devi raggiungere tutti gli obiettivi lungo la strada, ma vuoi essere nel campo da baseball. Una cronologia ti aiuterà a raggiungere questo obiettivo.
- Nota quando prevedi che i lavori di ristrutturazione importanti vengano completati entro. Includi revisioni regolari dei progressi per aiutarti a stare attento ai problemi man mano che si presentano.
- Annota i periodi di tempo in cui sei disponibile a lavorare in casa, come i fine settimana lunghi, le vacanze, ecc. che prevedi di accelerare il lavoro svolto.
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Metodo 1 Quiz
Come si può trarre vantaggio dall'acquisto di un immobile in cattive condizioni?
Farai molta pratica per apportare miglioramenti alla casa.
Riprova! Avrai sicuramente il tuo lavoro tagliato per te, ma alla fine potrebbe non valerne la pena. Non vuoi spendere così tanti soldi e lavorare in una proprietà da non recuperare il costo. Le tue energie potrebbero essere spese meglio in un progetto più gestibile. Scegli un'altra risposta!
Sarai in grado di venderlo facilmente in un mercato rialzista.
Non proprio! È più facile vendere in un mercato rialzista perché la fiducia è alta. Tuttavia, un mercato complessivamente ottimo non garantisce che sarai in grado di vendere la tua proprietà con profitto. Probabilmente dovrai comunque apportare miglioramenti alla proprietà e commercializzarla in modo aggressivo agli acquirenti. Riprova…
Otterrai il miglior ritorno sull'investimento con questo tipo di proprietà.
Non necessariamente! I margini di profitto sugli immobili in cattive condizioni possono essere notevoli se si riesce a negoziare un prezzo conveniente. Tuttavia, potresti anche dover investire un sacco di soldi e lavoro nelle riparazioni per trarne un profitto. Questi costi potrebbero assorbire gran parte dei tuoi profitti. C'è un'opzione migliore là fuori!
Sarai in grado di acquistarlo a buon mercato.
Sì! Le proprietà in cattive condizioni sono generalmente classificate come in difficoltà, il che significa che i loro proprietari sono disperati da vendere. Ciò significa che è più probabile che vendano a tuo vantaggio. Hai buone possibilità di finire con l'estremità lunga del bastone. Continua a leggere per un'altra domanda del quiz.
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Metodo 2 di 3: sistemare la casa
Passaggio 1. Decidi che tipo di lavoro farai in casa
Farai il lavoro da solo a buon mercato o hai bisogno di un General Contractor o "GC" per fare il lavoro? Se le riparazioni sono minori, potrebbe essere meglio procedere da soli per migliorare la proprietà in modo rapido ed economico. Per progetti più grandi che richiedono permessi di costruzione, è meglio assumere un GC. Come già notato, la chiave è apportare miglioramenti, spesso solo estetici, che diano un aspetto molto migliore alla casa ma non ti costeranno troppo.
Passaggio 2. Eseguire prima le correzioni importanti
In questo modo, se il tuo piano cambia (e potrebbe benissimo), hai fatto tutte le correzioni importanti e hai solo correzioni minori da aggirare. Inoltre, se il tuo budget diventa eccessivo, non ti mancheranno le correzioni essenziali come gli aggiustamenti in cucina o i lavori di base in giardino e puoi spingere per vendere rapidamente.
- Le correzioni principali sono cose come ricablare la casa in modo che non si guasti e causi un incendio o una folgorazione; riparare infissi rotti come vasche da bagno, docce e lavandini; rifacimento di tappeti stanchi o linoleum irregolare; rattoppare fori parete/soffitto/porta; sostituzione di cerniere/staffe/raccordi, ecc. allentati o rotti; riverniciatura scrostata o mal eseguita; sostituzione di piastrelle/finitrici/gradini rotti, ecc.; rinnovare tutto ciò che è sporco e rotto: le cose stanche sono meno preoccupanti delle cose sporche, quindi dai la priorità a ciò che deve essere fatto di più.
- Cerca la manodopera più economica che riesci a trovare (i ragazzi del college o anche te stesso) e fai pulire e riparare la proprietà in modo impeccabile. Se rimangono dei soldi dopo questo, mettili in un conto di risparmio liquido ad alto interesse; non utilizzarlo ancora per estinguere parte del prestito.
- Ristrutturare cucine e bagni in genere non aumenta abbastanza il valore della casa perché i proprietari tendono a pagare troppo per la ristrutturazione.
Passaggio 3. Lavorare su correzioni minori per ultime
Altre correzioni minori includono la modifica dei colori della vernice su una vernice già decente; cambiare gli accessori di lavoro con quelli più moderni; adattando un migliore spazio all'interno degli armadi, ecc. Tutto bello da avere ma non essenziale se sei spremuto per tempo e denaro.
- Leggi libri scritti su ciò che gli acquirenti cercano in una casa. Molto riguarda la presentazione: se puoi usare alcuni trucchi di scelta rapida per migliorare l'aspetto della casa, risparmierai tempo e denaro. Ovviamente, devi anche superare l'ispezione del costruttore, quindi questo deve essere preso in considerazione per eventuali problemi strutturali che devono essere affrontati.
- In genere, pulire, dipingere e aggiungere piante sono il modo più economico per aumentare il valore di una casa. Un mazzo aumenta anche il valore più del prezzo del mazzo. Sostituire gli impianti elettrici e idraulici e riparare qualsiasi cosa rotta è anche un modo economico per ottenere un buon aumento del valore della casa.
- Cose che probabilmente puoi fare da solo: ridipingere. Strappare il vecchio tappeto per trovare pavimenti in legno duro o rifare la moquette. Ritocca vecchi infissi. Dipingi aree minori. Cambia raccordi. Ripristino patio e zone d'ingresso. Cambia il colore della porta d'ingresso. Aggiungi nuove maniglie.
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Metodo 2 Quiz
Perché dovresti rimandare la ristrutturazione di un bagno?
Il lavoro su un bagno non è considerato una soluzione importante.
Non proprio! Non tutti i lavori in bagno sono uguali. Il rimodellamento puramente estetico non è una soluzione importante. Riparare una toilette rotta, d'altra parte, è una soluzione importante. Indovina ancora!
Ristrutturare un bagno può essere più costoso di quanto valga la pena.
Destra! Il costo della ristrutturazione può essere piuttosto esorbitante. Il più delle volte, questi costi superano il valore aggiunto alla casa. Continua a leggere per un'altra domanda del quiz.
Rimodellare prima una cucina è più conveniente.
Assolutamente no! Ristrutturare un bagno non è molto conveniente, ma nemmeno ristrutturare una cucina. Dovresti evitare entrambi questi tipi di miglioramenti. Riprova…
I soldi spesi per la ristrutturazione potrebbero essere spesi meglio per estinguere un prestito.
No! Questa può sembrare la mossa più responsabile dal punto di vista fiscale da fare. I tuoi soldi vanno oltre, però, se li metti prima in un conto di risparmio liquido ad alto interesse. Accumulerai interessi più alti sui tuoi risparmi rispetto al tuo prestito e sarai in grado di estinguere più del tuo prestito in seguito. Riprova…
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Metodo 3 di 3: vendita della proprietà
Passaggio 1. Metti in scena la casa
Le case allestite possono vendere molto più velocemente delle case non allestite, a volte fino al 50% più velocemente. Naturalmente, assicurati che la tua casa sia pulita, ordinata e organizzata. Cerca di fare in modo che la prima impressione dia un'impressione duratura.
- Le case in scena spesso beneficiano di colori e caratteristiche molto neutri, caratteristiche che si rivolgono a una vasta gamma di persone senza offendere molte persone. Ciò significa molti colori neutri (marroni, creme, ecc.) E mobili non troppo appariscenti. Se lo desideri, puoi affittare mobili da una società di allestimenti, oppure puoi essere tu stesso a controllare l'allestimento della casa.
- Rimuovere tutti gli effetti personali dalla casa. Ricorda, vuoi che le persone che vedono la messa in scena credano che questa casa potrebbe essere la loro nuova casa alla fine. Gli effetti personali come trofei, dipinti di bambini, souvenir delle vacanze e foto di famiglia dovrebbero essere rimossi.
- Rendi la casa un appello ai sensi.
- Vista: pulire, riordinare, organizzare, lasciare spazio per la stanza aperta, aprire le tende, ecc.
- Odore: metti dei deodoranti per ambienti nei bagni, lascia fiori nell'atrio, metti fuori un bricco di caffè fresco, ecc.
- Touch: invita i tuoi ospiti a sedersi sul divano più morbido; assicurarsi che non rimanga polvere in giro.
- Audio: spegni tutti i generatori rumorosi, le TV e il computer e metti invece della musica di facile ascolto come il jazz.
Passaggio 2. Mostra la proprietà ai potenziali acquirenti
Discutetene con loro. Se un particolare problema viene ripetutamente menzionato, verifica se puoi utilizzare parte del denaro risparmiato per ripararlo/migliorarlo. Altrimenti, modifica la tua strategia di vendita per distogliere l'attenzione da essa. Questo passaggio dovrebbe richiedere meno di un mese, al massimo.
Usa la potenza del web e della tua rete personale se hai problemi a vendere la casa. Non affidarti solo al broker per effettuare la vendita. Pubblica annunci sui siti web (Craigslist, Zillow o Trulia sono un buon punto di partenza) e attingi ai tuoi social network per vedere se qualcuno potrebbe essere interessato a mordere
Passaggio 3. Vendi la casa per un prezzo significativamente più alto di quello a cui hai acquistato la proprietà.
Eventuali fastidi o spese con la proprietà sono ora un problema dell'acquirente, non tuo. Estinguere il prestito, depositare il profitto e prendersi una vacanza.
Sii disposto ad abbassare il prezzo se nessuno morde. La ricerca dei prezzi delle case nella zona è d'obbligo, soprattutto se il prezzo della tua casa è gonfiato e non lo sai nemmeno. Adeguare il prezzo a una somma più gestibile può significare una vendita in pochissimo tempo. Pagare un mutuo e le tasse su una casa troppo cara perché il tuo ego ti impedisce di abbassare il prezzo non è un buon modo per fare soldi
Passaggio 4. Ricordati di segnalare il tuo profitto all'IRS
Un $ 100.000 non dichiarato può portare a un doloroso audit lungo la strada. È una seccatura, ma è una seccatura necessaria. Punto
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Metodo 3 Quiz
Cosa dovresti fare se nessuno fa offerte sulla tua proprietà?
Apportare ulteriori miglioramenti alla proprietà
Assolutamente no! Investirai solo più soldi in una proprietà che non sta andando da nessuna parte. Potresti anche essere costretto ad aumentare il prezzo per recuperare i costi, e questo renderà la vendita ancora più difficile. Scegli un'altra risposta!
Attieniti alle tue armi e insisti sul prezzo richiesto
No! Se sei straordinariamente fortunato, la tua pazienza potrebbe portare a una vendita al tuo attuale prezzo richiesto. Tuttavia, alla fine avrai comunque perso più soldi per pagare il mutuo e le tasse. Questi potrebbero superare i soldi che hai guadagnato mantenendo lo stesso prezzo. Scegli un'altra risposta!
Abbassa il prezzo
Sì! Se nessuno compra, potresti vendere a un prezzo superiore al prezzo di mercato nella tua zona. Riducilo a un prezzo più ragionevole per la proprietà e il quartiere e potresti avere la tua scelta di acquirenti in pochissimo tempo. Continua a leggere per un'altra domanda del quiz.
Toglilo dal mercato per un breve periodo di tempo
Non esattamente! Dare alla tua proprietà una pausa dagli elenchi ti farà solo male. Non sarà più allettante per gli acquirenti se riappare ma allo stesso vecchio prezzo. Clicca su un'altra risposta per trovare quella giusta…
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Suggerimenti
- Partecipa alle riunioni del club immobiliare nella tua zona. Questi sono spesso ben pubblicizzati, ma una ricerca su Google di solito funziona altrettanto bene. Scopri le idee alla base dell'acquisto e del lancio. Non pagare per i costosi corsi del fine settimana (di solito intorno ai $ 600) a meno che tu non possa davvero permettertelo; di solito implicano ricerche che puoi fare da solo.
- È anche possibile realizzare un profitto lanciando una nuova casa piuttosto che una in difficoltà.
- Prova una "prova", in cui osservi i prezzi delle case nella tua zona e vedi quanto avresti potuto guadagnare se avessi investito denaro reale. Solo dopo aver sviluppato un istinto migliore e aver acquisito una vera fiducia, dovresti iniziare a scommettere con i tuoi soldi.
- Assicurati di ottenere un rilascio di privilegi da eventuali appaltatori che forniscono i servizi alla proprietà. In caso contrario, i subappaltatori potrebbero porre un privilegio sulla proprietà se l'appaltatore generale non li paga.
- La posizione è tutto. Una bella casa all'angolo della strada principale si venderà per molto di più di una fantastica casa a 5 miglia (8,0 km) da qualsiasi cosa. Fai attenzione alla posizione quando acquisti.
- Il tuo obiettivo è acquistare la casa dall'aspetto peggiore dell'isolato per aumentare le possibilità di ottenere un ritorno sul tuo investimento. In caso contrario, potresti non essere in grado di vendere la proprietà a causa delle condizioni delle altre case nelle vicinanze.
- Entra regolarmente nelle case aperte il sabato e la domenica e guarda come i professionisti mettono in scena le case da vendere. Presta particolare attenzione alle piante, ai colori delle vernici, ai servizi e al modo in cui ingrandiscono le stanze eliminando pareti, specchi e limitando la quantità di mobili in casa. Anche qualcosa di semplice come mettere in casa un deodorante per ambienti alla vaniglia può farlo sembrare più invitante.
- Assicurati che il tuo credito sia eccellente nel caso in cui sia necessario accendere un mutuo per acquistare la proprietà.
- Acquista una proprietà che ha un titolo chiaro e cerca di evitare i contratti di riporto del proprietario. In queste situazioni, il proprietario potrebbe essere inadempiente sul proprio mutuo o avere privilegi posti sulla proprietà durante la loro proprietà prima che tu possieda la proprietà. In alcune situazioni, l'acconto può ripagare i privilegi del proprietario in modo che la proprietà possa essere acquistata a titolo definitivo e metterla a tuo nome.
- È possibile investire in una proprietà con 401K dollari al lordo delle tasse senza penali per i soldi prelevati. Tuttavia, dovresti prima chiedere il parere di un agente fiscale dell'IRS o di un CPA esperto in questa tecnica.
Avvertenze
- Capovolgere una casa è estremamente rischioso e potresti finire per perdere centinaia di migliaia di dollari, sui quali dovrai poi interessi alla banca. Provalo solo se sei sicuro di sapere esattamente cosa stai facendo.
- L'idea alla base del flipping è che puoi effettuare una vendita prima che inizino a maturare gli interessi sul prestito. Se ti ritrovi seduto su un "buco nero", incassa il meglio che puoi; una perdita di poche migliaia di dollari non è neanche lontanamente così grave come una proprietà in rovina e una montagna di debiti per tutta la vita.
