C'è un'incredibile quantità di denaro da fare capovolgendo nuove case se riesci a farlo bene. In effetti, puoi facilmente guadagnare $ 25.000 o più per lancio e farlo in meno di 90 giorni. Tuttavia, tieni presente che potresti anche perdere così tanto, o di più, in un ribaltamento se calcoli male l'opportunità. Lanciare nuove case può essere un modo per fare grandi quantità di denaro in modo non convenzionale, ma richiede anche ricerca, duro lavoro e una sana propensione al rischio.
Passi
Parte 1 di 4: Determinare se House Flipping è giusto per te
Passaggio 1. Assicurati di avere abbastanza denaro extra
Lanciare nuove case implica in realtà l'acquisto di una casa o di una proprietà. Quindi, oltre ad aggiungere un altro mutuo alle tue spese mensili, molto probabilmente dovrai anche fornire un acconto. Si spera che il prezzo di vendita copra queste spese. Indipendentemente da ciò, avrai bisogno di una grande quantità di denaro a portata di mano e di un budget mensile flessibile per iniziare a lanciare case.
Sono anche altre spese, come utenze e tasse, che entrano in gioco. Quando vendi la casa, dovrai anche pagare l'imposta sulle plusvalenze sul tuo profitto
Passaggio 2. Gestisci le tue aspettative
I flipper di successo non comprano e vendono semplicemente case senza fare alcun lavoro intermedio o sforzi di marketing. Renditi conto che in molti casi dovrai dedicare lavoro e spese per apportare modifiche alla casa. In altri, vorrai evitare le commissioni dell'agente immobiliare e provare a vendere la casa da solo, il che richiede un po' di lavoro di marketing e di gamba. Assicurati di essere disposto a impegnarti per farlo bene.
Passaggio 3. Assicurati di avere abbastanza tempo libero
Questo non è un hobby del fine settimana, ma un lavoro a tempo pieno. Nella maggior parte dei casi, dovrai programmare la manutenzione, supervisionare la costruzione su aggiunte o modifiche e affrontare altri problemi che sorgono con la casa. Dovrai anche mostrare la casa ai potenziali acquirenti da solo se non prevedi di utilizzare un agente immobiliare. Sarebbe difficile programmare tutto questo intorno a un altro lavoro a tempo pieno.
Passaggio 4. Essere in grado di affrontare il rischio e il fallimento
È probabile che farai almeno qualche passo falso quando inizi a lanciare case. Questi errori possono costare migliaia o decine di migliaia di dollari. Inoltre, possono verificarsi incidenti che possono costare migliaia di euro o far tornare indietro di settimane o mesi il progetto attuale. Se sei il tipo di persona che non riesce a pensare e ad agire razionalmente in questi periodi di stress, il capovolgimento della casa potrebbe non essere adatto a te.
Parte 2 di 4: ricerca di una proprietà
Passaggio 1. Familiarizza con come acquistare una casa o un condominio
Se lo hai già fatto, allora conosci già il processo ed è una seconda natura. Se non hai mai acquistato una casa, consulta un agente immobiliare. Ci sono alcuni passaggi necessari quando si acquista una casa con cui è necessario avere familiarità. In genere, questo processo include l'inserimento di un'offerta, l'ottenimento di un mutuo, la rimozione delle condizioni e la presa di possesso.
Puoi anche saltare completamente la vendita iniziale acquistando i tuoi lotti e costruendo su di essi le tue case da vendere. In questo processo, puoi costruire la casa da solo o assumere un muratore che lo faccia per te. Questi due processi sono rispettivamente specifiche note e costruzione personalizzata
Passaggio 2. Ricerca le condizioni di mercato nella tua zona
Parla con gli agenti immobiliari di quanto volume e domanda domestica stanno vivendo. Potresti anche voler cercare nel tuo giornale locale i rapporti sugli alloggi.
- Il mercato immobiliare è come il mercato azionario in quanto ha cicli "rialzisti" e "ribassati". Il mercato immobiliare può impiegare anni e anni per passare da un ciclo all'altro. Ciò significa che gli immobili potrebbero essere in "alta domanda" o "bassa domanda" in un dato momento.
- Se la tua zona sta vivendo una "bassa domanda" di case, sarà molto più difficile, o almeno meno redditizio, capovolgere le case.
- Se vuoi davvero iniziare a capovolgere, ma scopri che il tuo mercato immobiliare locale non è maturo per questo, considera di trasferirti in un'area con un mercato più attivo. Ricerca online i mercati più in voga. Alcune aree stanno attualmente vivendo un drammatico recupero dei prezzi e sono pronte per investimenti flip.
Passaggio 3. Trova una proprietà
Una volta che hai deciso che è il momento giusto per iniziare un nuovo progetto, cerca il lotto giusto all'interno del tuo budget. Ci sono diversi modi per fare questo.
- Alcune persone cercano proprietà in difficoltà. Questi sono quelli che il venditore è "disperato di vendere", per motivi come divorzio, fallimento, morte, cattive condizioni della proprietà o ritardi nei pagamenti. Il desiderio di vendere del venditore ti consentirà di negoziare un prezzo migliore sul terreno.
- Un altro modo è semplicemente individuare le aree della tua città o paese che sono "nuovi quartieri", dove sta avvenendo tutta la nuova costruzione. Vai lì e guida in giro. Cerca cartelli posizionati da costruttori che vogliono vendere la loro nuova casa o lotti aperti disponibili.
Passaggio 4. Considera che tipo di casa potresti costruire su una proprietà
Fai la tua ricerca e scopri quale stile, dimensione e caratteristiche specifiche della casa sono di moda o comunemente venduti nella tua zona. Guarda le nuove case vendute e cerca di emulare i loro successi. Potrebbe essere necessario riunire un team con un designer e un architetto per avere un'idea realistica di cosa si può fare con un determinato lotto e budget.
- Cerca di pianificare case che vendono nella fascia medio-alta. Ciò significa che l'importo in cui la famiglia media sarebbe in grado di permetterselo. Generalmente ciò significa tra circa $ 200.000 e $ 500.000 a seconda della tua zona. Vuoi quella fascia di prezzo perché queste vendono più velocemente in quanto c'è la più grande densità di popolazione alla ricerca di queste case di fascia media. Potrebbe essere molto meno o molto di più, ma si tratta della media.
- In molti casi, la casa deve avere tre o più camere da letto e almeno due bagni completi.
Passaggio 5. Contatta i costruttori su "case specifiche
"Un altro modo per trovare una casa è semplicemente cercare un elenco di costruttori nella tua zona. Chiamali tutti e chiedi loro se hanno "case specifiche" in vendita. È così che si chiama una nuova casa senza un proprietario effettivo (altro che costruttore).
- Il motivo per cui vuoi considerare di trovare una casa nuova di zecca è semplice. È nuovo di zecca, non sono necessari lavori di ristrutturazione. Si mostra molto meglio e avrai più persone che verranno a vederlo di quanto faresti con una casa più vecchia. E i margini sono più grandi. Ciò significa che le nuove case richiedono un "premio". Se una persona vuole vivere in una casa nuova di zecca, deve pagare un prezzo più alto. Quasi come comprare una nuova auto dal parcheggio, solo che non si deprezzerà.
- Inoltre, i nuovi quartieri generalmente offrono più funzionalità e servizi come parchi, insenature, percorsi pedonali, ecc. Sono più belli con più aggiornamenti. La tua casa è circondata da belle nuove case. Tutte queste funzionalità combinate si sommano e rendono più facile capovolgere la tua casa.
Passaggio 6. Indaga ulteriormente sulle tue opportunità preferite
Col tempo restringerai la tua ricerca ad alcune proprietà. A questo punto, fai qualche ricerca su ogni costruttore che stai considerando per assicurarti che sia rispettabile e finirà la casa secondo gli standard che rivendicano, come ripiani in granito, moquette da 50 once e altre specifiche. Assicurati che facciano un lavoro di qualità e ispezionino anche alcune delle altre case che hanno costruito. Se non hanno altre case costruite per mostrarti, fai molta attenzione.
Assicurati di utilizzare i dati del servizio di annunci multipli (MLS) per vedere le tendenze del quartiere e i valori medi per case simili. Questo dovrebbe darti un'idea del valore di mercato della casa. Vai a https://www.mls.com per utilizzare il servizio
Parte 3 di 4: acquisto della proprietà
Passaggio 1. Considera i costi
Guarda i costi del lotto, le spese di costruzione e i costi di costruzione. Dovrai anche considerare le commissioni, le tasse sulla proprietà e l'assicurazione, nonché il costo del finanziamento del tuo investimento. Somma questi numeri utilizzando i dati del tuo costruttore e progetti comparabili. È quindi possibile utilizzare questo totale per confrontarlo con un prezzo di vendita stimato per determinare se è possibile realizzare un profitto ragionevole dalla vendita della casa.
Passaggio 2. Una volta trovata una proprietà che è un ottimo affare, saltaci sopra
Se sai, in base ai confronti MLS effettivi in quell'area, che potresti capovolgerlo per almeno $ 25.000 in più allora, Muoviti velocemente!
Fai subito un'offerta. Se viene accettato, avrai comunque tempo per fare le tue ricerche sul costruttore e sulle condizioni della casa.
Nell'offerta, assicurati di avere più vie di uscita dal contratto, come "soggetta a finanziamento". Se hai un problema e hai bisogno di uscire e non includere questo tipo di clausola, non sarai in grado di uscire se c'è un problema. Il più comune è semplicemente "soggetto a finanziamento entro x data". Se non puoi effettuare il finanziamento entro allora chiedi una proroga alla data della condizione
Passaggio 3. Acquisire finanziamenti
Per acquistare effettivamente la proprietà e iniziare o continuare la costruzione, dovrai contrarre un prestito. Per capovolgere le case, è probabile che tu debba stipulare un prestito con un alto tasso di interesse, a causa del rischio intrinseco coinvolto nel capovolgimento della casa. In molti casi, questo potrebbe raggiungere un tasso annuo compreso tra il 10 e il 12%.
Avere una buona storia creditizia e un buon punteggio può aiutarti a ottenere un tasso migliore, ma il prestito sarà comunque considerato rischioso da molti istituti di credito
Passaggio 4. Rimuovere le condizioni sulla casa
Ciò significa che devi prendere possesso della data del contratto. Questo sta accadendo mentre la tua casa viene costruita. Quindi ora puoi parlare con il costruttore e scegliere le caratteristiche e i colori per l'interno e l'esterno della casa. Se non hai esperienza con questo, scopri se il costruttore ha un professionista che può consultarti.
Passaggio 5. Completa la tua casa
Assicurati di monitorare il lavoro del costruttore mentre finiscono la casa secondo le tue specifiche. Potresti voler consultare altri libri o esperti nella finitura della casa, soprattutto per i tuoi primi prodotti. Ti consigliamo di aggiungere finiture di lusso visibili senza sacrificare troppo il tuo budget.
- Scegli trame, vernici, materiali e finiture "tutti i colori neutri" che si adattano a qualsiasi gusto. Non scegliere colori vivaci per niente. Ricorda che stai "ribaltando" questa casa. Stai realizzando gli interni per "qualcun altro". Non è quello che piace a te, è quello che piacerà alla popolazione generale, ovvero i "toni neutri" dentro e fuori.
- Se non fai altro, assicurati che la cucina sia perfetta. Questa è la stanza più importante della casa per molti acquirenti. Se questo è già buono, guarda i bagni dopo.
Parte 4 di 4: vendere la casa
Passaggio 1. Ora la tua casa è pronta, preparala per la mostra
Sbarazzati di tutta la tua spazzatura e di qualsiasi materiale da costruzione o attrezzatura in giro. Questa casa sarà in vendita. Ciò significa che deve essere "100% libero da ingombri". Un modo semplice per capirlo è andare in qualsiasi "casa spettacolo" nella tua zona e vedere come hanno fatto gli interni. I tuoi mobili, se ne hai, non devono essere così belli o fantasiosi come potrebbero essere nella casa dello spettacolo.
Non lasciare nulla in bella vista. Riponi tutto in armadi, ripostigli, cassetti, cantina e garage. Lasciando la zona giorno principale dall'aspetto ordinato. Non usare neanche troppi mobili. Non vuoi che le stanze sembrino occupate. Inoltre, non montare troppe foto o immagini sui muri. Vuoi che tutto sia immacolato. Perché il tuo acquirente vuole una "casa nuova" non trasformarla in una "casa usata" per loro. Trasformalo in una "casa dello spettacolo" per loro
Passaggio 2. Elenca la casa
Puoi venderlo da solo per risparmiare denaro o elencarlo sulla MLS con un agente immobiliare. Il motivo per cui vorresti vendere attraverso la MLS è che ci sono migliaia di agenti immobiliari nella tua zona che vedranno quell'elenco MLS (servizio di elenchi multipli) e inizieranno a mostrare la tua casa forse anche "giornalmente". Avrai tonnellate di agenti immobiliari in competizione per vendere la tua casa. Confrontalo con "solo tu" che cerchi di venderlo. Sì, rinuncerai a una commissione, ma questa può essere calcolata nel prezzo di vendita.
- Pubblica la tua casa in modo competitivo all'interno dell'area. Tuttavia, al momento dell'acquisto della casa avresti dovuto ottenere un accordo e avevi già previsto che avresti potuto rivenderla per almeno $ 50.000 in più in base alle effettive condizioni di mercato e alle ricerche che hai fatto.
- Non esagerare con il prezzo o non si venderà, e non sottovalutarlo e lasciare soldi sul tavolo. Ma è meglio sottovalutare il prezzo e non essere flessibili sul prezzo richiesto durante la negoziazione, piuttosto che sovraccaricarlo e nessuno viene a vederlo.
Passaggio 3. Quando ricevi un'offerta, considera attentamente la situazione
Mai, in nessuna circostanza, entrare in una negoziazione in cui si scambiano offerte avanti e indietro. Se ti fanno un'offerta, devi sempre dirgli: "Ci penso e ti rispondo tra un'ora". Prenditi del tempo per pensarci. Non iniziare a scambiare offerte avanti e indietro con un acquirente senza impiegare almeno un'ora. Una cosa che puoi fare quando sei con l'acquirente e loro dicono "che ne dici di questo…", digli, "ok, accetto l'offerta e vado a prendere un caffè e torno in uno un'ora per farvelo sapere".
Questo è così importante perché è probabile che non ti abbiano offerto abbastanza e ora vuoi contrastare l'offerta. Quello che puoi fare è prendere quell'ora per strutturare la tua controfferta. Ad esempio, se la loro offerta è quasi quella che desideri ma non del tutto, torna indietro e dì qualcosa come "ok, accetto la tua offerta ma non lascio gli elettrodomestici". Potrebbero andar bene con quello, e questo costituisce i tuoi $ 5000 che avresti dovuto perdere se fossi entrato in una trattativa frettolosa
Passaggio 4. Vai avanti con la vendita
L'acquirente della tua casa vorrà avere un lasso di tempo per "rimuovere le condizioni". In genere, se hai un'offerta, l'acquirente sarà "serio" riguardo alla tua casa. Se hanno bisogno di un'estensione, darla solo se c'è poca o nessuna altra attività. Ma se stai ancora ricevendo molte altre offerte a casa tua, o forse ti senti come se non stessi ottenendo un buon affare come pensavi inizialmente, allora non estendere la data della condizione, rendendo così l'offerta nulla. Ciò ti consentirà di accettare la tua offerta di riserva che potrebbe essere migliore e più forte.
In generale, però, a questo punto si vuole essere accomodanti per portare a termine l'affare con successo. Quindi, se vogliono portare la loro famiglia per la terza volta, lascia che vengano a vederlo
Passaggio 5. Cerca il tuo prossimo progetto
Ora che l'acquirente ha rimosso le condizioni, puoi iniziare a cercare una nuova proprietà da acquistare o provare a trovarne un'altra da capovolgere nello stesso modo in cui hai appena fatto. Il giorno in cui prendono possesso, devi essere "fuori". Quindi, poco dopo che se ne impossesseranno, otterrai un grosso stipendio dal profitto che hai ricavato dalla vendita. Cioè, a meno che non lo porti nella nuova casa che finisci per acquistare. In genere è meglio lasciare i proventi che guadagni a casa tua.
Non incassare e andare a spendere i soldi. È meglio aggravare l'effetto e lasciare che i tuoi soldi vadano a lavorare per te nel prossimo acquisto piuttosto che sprecarli in acquisti e stravaganze. Certo, comprati una vacanza fuori dall'affare per pochi mila dollari, ma lascia che il resto di quel profitto vada a lavorare per te nella prossima casa o in un altro investimento in cui ti farà guadagnare ancora di più
Suggerimenti
- Questa è una grande tendenza. Ma questo significa anche molta concorrenza. Se hai intenzione di farlo, assicurati di leggere qualcosa su di esso. Tuttavia, tieni presente che la maggior parte degli spettacoli, dei libri e dei materiali di lancio di casa si concentrano sul capovolgere le proprietà più vecchie e le proprietà in difficoltà, alcune delle quali potrebbero aver bisogno di lavori di ristrutturazione, e questo è tutto un altro campo da baseball. Ecco perché dovresti considerare case nuove di zecca in cui il costruttore vuole solo liquidare per una piccola quantità di profitto. Alcuni costruttori vogliono solo uscire, o "devono uscire" e venderanno in pareggio.
- Se stai ricevendo un sacco di persone che vengono a vedere la tua casa, come in diverse al giorno, potresti sottovalutare la tua proprietà. Non otterresti così tanti a meno che forse il tuo prezzo non sia così basso che la gente pensa che sia un ottimo affare, e questo non è il tuo obiettivo. Il tuo obiettivo è avere un "prezzo competitivo" ma essere comunque in grado di realizzare un profitto.
- Prova a trovare quella che chiamano una società immobiliare a "tariffa forfettaria" con cui andare. Otterranno il tuo annuncio sulla MLS più popolare nella tua zona, consentendo ad altri agenti immobiliari di iniziare a vendere la tua casa. Tuttavia, addebitano solo una "tariffa fissa", che spesso ti farà risparmiare circa il 40% sulle commissioni degli agenti immobiliari.
- Quando acquisti una casa, a meno che tu non abbia già molta dimestichezza con la compilazione di contratti e trattative, cerca di avere un avvocato e/o un agente immobiliare che sia presente e lavori per tuo conto. Senza di loro, il venditore potrebbe provare a stabilire termini che potrebbero ferirti e potresti anche non saperlo. Quindi vuoi che alcuni professionisti esperti presenti nel tuo team ti consiglino prima di firmare sulla linea tratteggiata per acquistare o vendere la casa.
Avvertenze
- Scrivi un piano d'azione con attenzione fino all'ultimo elemento. Pesa tutti i pro e i contro. Come influenzerà la tua vita domestica, hai una famiglia a cui pensare, come influirà questo sul tuo lavoro e puoi permetterti costi imprevisti per portare la proprietà fino a quando non puoi capovolgerla?
- Questo è uno schema di base su come farlo. Avrai a che fare con grandi quantità di denaro e ti troverai in alcune condizioni che potrebbero costarti un sacco di soldi se commetti un errore. In altre parole, stai molto attento. Questo è pensato per le persone che sono disposte a fare i compiti, mettere un punto sulle "i" e incrociare tutte le "t". Non per coloro che hanno intenzione di precipitarsi stupidamente e "farle le ali". Ricorda che c'è molto da fare su queste offerte.
