Capovolgere una casa comporta l'acquisto di una casa a un costo relativamente basso (spesso un pignoramento), la sua riparazione e la vendita con profitto. È uno sforzo che porta con sé una serie di rischi e alcune ricompense potenzialmente redditizie. C'è anche molto lavoro da fare per preparare una casa per il mercato. Se sei interessato a lanciare una casa ma non hai molti soldi per un acconto, ci sono altre opzioni che ti permetteranno di entrare nel mercato del lancio di case.
Passi
Metodo 1 di 6: valutare i tuoi dati finanziari
Passaggio 1. Valuta la tua tolleranza al rischio
Lanciare una casa a scopo di lucro comporta una serie di costi, tra cui l'acconto della casa, il mutuo, il pagamento degli interessi, le tasse sulla proprietà, i costi di chiusura degli immobili, le ispezioni, i permessi e le commissioni degli appaltatori. Questi costi si sommano rapidamente e la casa capovolta potrebbe non vendere con profitto. Prima di decidere se procedere con il lancio di una casa, dovresti chiederti:
- Cosa farai se la casa non si vende subito? Sarebbe possibile utilizzare la casa come proprietà in affitto, per esempio? Se non hai un piano di riserva ragionevole se qualcosa va storto con la vendita della casa capovolta, potresti voler rivalutare i tuoi piani.
- I potenziali profitti valgono il rischio di una perdita considerevole? Nel 2015, le case con un prezzo inferiore a $ 50.000, hanno visto rendimenti negativi. D'altra parte, le case al prezzo di $ 100.000 - $ 200.000 hanno prodotto un rendimento lordo medio del 44%. Tieni presente che la vendita di una casa in cui non hai mai vissuto potrebbe comportare anche pesanti pagamenti di tasse, che possono ridurre notevolmente il tuo margine di profitto.
- I tuoi partner di investimento possono resistere al rischio di una potenziale perdita?
- Hai fatto le tue ricerche sui mercati immobiliari locali, sui costi di ristrutturazione e sui permessi? Per avere un'esperienza di successo in casa, devi informarti sui prezzi delle case locali, sui distretti scolastici, sugli appaltatori responsabili e sulle normative immobiliari.
Passaggio 2. Considera la tua capacità di fornire "equità del sudore" e il valore di quel lavoro
L'equità del sudore si riferisce alla quantità di valore che potresti aggiungere alla tua casa a causa del tuo lavoro. Ad esempio, se sei un abile riparatore di tetti o un idraulico autorizzato, forse puoi eseguire tu stesso alcune riparazioni domestiche. Questo ridurrà le tue spese generali e ridurrà la quantità di denaro che devi prendere in prestito.
- Assicurati di prendere in considerazione la quantità di tempo che trascorrerai a lavorare sulla casa capovolta. Anche il tuo tempo ha un valore e a volte girare una casa può richiedere mesi di lavoro. Considera se altri modi di trascorrere il tuo tempo potrebbero essere più redditizi o più divertenti.
- Ancora più importante, i partner che mettono la quota finanziaria riterranno che la tua quota di sudore ha qualche valore? In caso affermativo, quanto valore rispetto al loro denaro contante?
- Assicurati di rispettare tutte le normative locali quando effettui riparazioni a casa da solo. Discuti i tuoi piani con un avvocato immobiliare o un consiglio di regolamentazione locale se hai bisogno dell'approvazione per qualsiasi costruzione o riparazione.
Passaggio 3. Conosci il tuo punteggio di credito
Se non hai soldi per una casa capovolta, dovrai chiedere un prestito per coprire i costi iniziali. Non importa chi sia il tuo prestatore - un partner, una banca o un prestatore privato - dovrai dimostrare di avere la capacità di rimborsare il tuo prestito. Il tuo punteggio di credito riflette la tua storia creditizia, la tua capacità di estinguere i tuoi prestiti e il tuo carico di debito complessivo. Migliore è il tuo punteggio di credito, maggiori sono le possibilità di ottenere un prestito a un tasso di interesse conveniente.
- Esistono diversi sistemi di rating del credito, ma in generale il tuo punteggio di credito sarà un numero compreso tra 300 e 850. Più alto è il tuo punteggio, migliore è il tuo credito.
- Puoi ottenere un rapporto gratuito con il tuo punteggio di credito ogni 12 mesi visitando https://www.annualcreditreport.com/index.action.
Passaggio 4. Migliora il tuo punteggio di credito
Se il tuo punteggio di credito è troppo basso per essere in grado di garantire prestiti per un'impresa di capovolgimento della casa, potresti voler impiegare del tempo per migliorare il tuo punteggio di credito. Questo può richiedere del tempo, ma potrebbe essere utile a lungo termine. Inoltre, migliore è il tuo punteggio di credito, più è probabile che sarai in grado di resistere a una potenziale perdita da un cambio di casa. Per migliorare il tuo punteggio di credito puoi:
- Paga i tuoi debiti in modo tempestivo. Se non hai una buona storia di ripagare il tuo debito, non sarai in grado di ottenere un prestito decente per una casa capovolta.
- Mantieni il tuo carico di debito complessivo al minimo. Se puoi, evita di mantenere il saldo della carta di credito.
- Avere linee di credito solo quando strettamente necessario. Non avere più carte di credito di quelle necessarie per la tua vita quotidiana.
- Proteggi la tua identità. Monitora le transazioni della tua carta di credito e la tua solvibilità per assicurarti che la tua identità non sia stata rubata da un ladro o da un hacker. Prendi ragionevoli precauzioni di sicurezza per proteggere le tue informazioni. Ad esempio, non accedere al tuo sistema bancario online a meno che tu non sia su una rete sicura e protetta da password.
Passaggio 5. Parla con un consulente finanziario
Un consulente finanziario sarà in grado di esaminare la tua attuale situazione finanziaria e aiutarti a determinare quanto rischio puoi permetterti di assumerti come parte di un investimento che cambia casa. Un consulente finanziario potrebbe anche essere in grado di aiutarti a elaborare un piano per far fronte alle tue spese anche se la tua casa capovolta impiega molto tempo per essere venduta o richiede riparazioni extra.
Passaggio 6. Crea un business plan
Per capovolgere una casa con successo, dovrai prendere le tue decisioni basate sulla logica e sulla ricerca, non sulle tue emozioni. Prima di iniziare il processo di ricerca di un prestatore e acquisto di una casa, è consigliabile disporre di un solido piano aziendale. Questo piano dovrebbe mantenerti sulla strada giusta per fare un investimento saggio e fornire fiducia ai tuoi potenziali finanziatori e partner che puoi realizzare un profitto. Il tuo piano aziendale dovrebbe includere:
- Un prezzo massimo di acquisto della casa che capovolgerai.
- Un elenco di quartieri richiesti in cui indirizzerai la tua ricerca. Presta particolare attenzione ai distretti scolastici, alla sicurezza del quartiere e alla vicinanza a servizi come negozi e trasporti pubblici.
- Un costo massimo di riparazioni e ristrutturazioni che ti puoi permettere.
- Un elenco di appaltatori affidabili, convenienti e autorizzati che possono eseguire le riparazioni con successo.
- Una stima ragionevole per il valore dopo la riparazione (ARV) della casa capovolta. Idealmente, il prezzo di vendita iniziale non sarà superiore al 70% dell'ARV della casa.
- Un'idea di chi è il tuo acquirente e di cosa vuole. Il tuo acquirente sarà probabilmente una coppia di pensionati? Un giovane imprenditore? Una coppia con figli? A seconda del quartiere, i tuoi potenziali acquirenti potrebbero volere cose molto diverse da una casa. Considera chi sarà il tuo probabile acquirente e di cosa potrebbe aver bisogno fuori di casa. Ad esempio, se stai cercando di cambiare casa in un quartiere con un ottimo distretto scolastico, potresti prendere in considerazione una ristrutturazione che abbia in mente i bambini piccoli.
- Un acquirente specifico. In alcuni casi, potresti essere in grado di schierare un acquirente prima di capovolgere la casa. In questo caso, i tuoi rischi sono molto più bassi così come i tuoi costi generali.
- Un piano su come rimborsare il prestito se qualcosa va storto. Non capovolgere una casa a meno che tu non possa far fronte alle tue spese, anche se qualcosa dovesse andare storto con la tua vendita. Ad esempio, potresti avere un problema con un acquirente o potresti scoprire un problema con le fondamenta della casa. Crea un margine di errore nel tuo piano aziendale e fai un brainstorming sui possibili modi per superare un ritardo nella vendita della casa o spese impreviste.
Metodo 2 di 6: trovare un partner
Passaggio 1. Trova un partner di investimento
Il modo più comune per i flipper inesperti di entrare nel mercato è trovare un partner di investimento. Ciò è particolarmente importante per coloro che non hanno i soldi per l'acconto o le riparazioni iniziali. Un partner di investimento fornirà una parte o tutta la liquidità di avvio in cambio di una quota dei profitti.
Potresti prendere in considerazione la possibilità di trovare un partner che abbia una grande quantità di denaro liquido ma non sia interessato a fare il lavoro di gambe per l'acquisto o la rifinitura di una casa. Mentre il tuo partner fornirà il denaro, tu fornirai il know-how e il lavoro
Passaggio 2. Rete attiva
Per trovare un partner di investimento, dovresti sviluppare una serie di contatti personali e professionali nella tua comunità. Spargi la voce che sei interessato a intraprendere un'opportunità di investimento con un partner. Alcuni modi per individuare potenziali partner includono:
- Ricerca di investitori immobiliari attivi. Mettiti in contatto con investitori immobiliari di successo ed esperti che potrebbero prendere in considerazione l'idea di rischiare con te.
- Aderire a un club di investimento immobiliare. Molte comunità locali hanno sezioni locali di club di investimento immobiliare. Una volta che ti iscrivi, avrai accesso a persone del posto che potrebbero condividere i tuoi interessi ed entusiasmi.
- Partecipazione a un gruppo Meetup. I gruppi Meetup sono club sociali che a volte hanno temi specifici, incluso il settore immobiliare. Usa un gruppo meetup per estendere il tuo social network.
- Spargere la voce tra familiari e amici. Discuti del tuo sogno di capovolgere le case con coloro che sono già nel tuo social network, come familiari, amici e colleghi. Potrebbero essere in grado di metterti in contatto con altri che condividono i tuoi interessi o che stanno cercando di investire nel settore immobiliare.
- Creare il tuo club di investimento immobiliare. Se il tuo quartiere non ha ancora un club di investitori immobiliari, puoi formare il tuo capitolo. Fai pubblicità su Craigslist e attraverso i siti web di meetup per trovare persone che la pensano allo stesso modo.
Passaggio 3. Consultare un avvocato
Quando si stipula una partnership di investimento, è importante non fare affidamento semplicemente su accordi verbali. Assicurati che tutte le transazioni siano riportate in un contratto firmato. Consulta un avvocato d'affari o immobiliare per assicurarti che entrambe le parti siano soddisfatte dell'accordo. Assicurati di allenarti in anticipo:
- Chi copre quali costi
- Come verranno suddivisi i profitti
- Chi coprirà potenziali debiti e passività
- Chi si occuperà di compiti particolari (come assumere appaltatori)
- Nota le leggi sulla sicurezza che regolano la promozione degli investimenti, nonché la possibilità di azioni legali degli investitori se gli eventi non si verificano come previsto
Passaggio 4. Prendi un affare alla volta
Alcune partnership immobiliari funzionano in modo spettacolare; altri falliscono completamente. Non bloccarti in una partnership a lungo termine prima di sapere quanto bene lavori con il tuo partner. Invece, prendila una casa alla volta e valuta se la tua partnership ha il potenziale per essere forte e duratura. Considera se il rendimento finanziario ha funzionato come previsto.
Metodo 3 di 6: garantire un prestito con denaro forte
Passaggio 1. Ricerca i prestatori di denaro
Un prestatore di denaro è una società che prende in prestito denaro da individui a un tasso di interesse e presta quel denaro ad altri individui privati a un tasso di interesse molto più elevato. Ci sono molte aziende specializzate nel finanziamento di investimenti immobiliari come le case capovolte. Usa il tuo social network o le directory di Internet per individuare un prestatore di denaro nella tua zona.
Passaggio 2. Riconoscere i costi aggiuntivi dei prestiti in denaro
Un prestito in denaro è probabilmente il tipo di prestito più semplice da garantire per un principiante a casa che non ha molti soldi liquidi. Tuttavia, è anche una delle opzioni più rischiose. I tassi di interesse dei prestiti in denaro duro tendono ad essere molto più alti dei tipici mutui bancari all'8-15%. Questo può seriamente ridurre i tuoi potenziali profitti da una casa capovolta.
Passaggio 3. Raccogli i tuoi documenti finanziari
Prima che un usuraio ti presti il denaro, dovrai fornire loro le informazioni chiave sulla tua stabilità finanziaria e sui tuoi piani per capovolgere la casa. Probabilmente vorranno esaminare i tuoi registri fiscali, la valutazione del credito e le buste paga. Tieni i tuoi documenti a portata di mano per dimostrare al tuo prestatore che sei un'opportunità di investimento utile per loro.
Passaggio 4. Paga una commissione iniziale del 2-10%
Un altro costo aggiuntivo dei prestiti in denaro è la commissione iniziale, spesso denominata "punti". La maggior parte delle commissioni è compresa tra il 2-10% del costo del mutuo della casa che capovolgerai. Questo denaro fornisce al tuo prestatore una certa sicurezza e serve come dimostrazione della tua redditività finanziaria.
Passaggio 5. Capovolgi rapidamente la casa
La maggior parte dei prestiti in denaro è limitata all'acquisto e alla riabilitazione di proprietà o costruzioni e può durare da sei a 24 mesi. I prestiti in denaro duro non sono adatti per investimenti a lungo termine a causa delle commissioni elevate coinvolte. È meglio usare prestiti in denaro duro su proprietà che sarai in grado di girare rapidamente per assicurarti di non pagare tassi di interesse alle stelle.
Metodo 4 di 6: garantire un prestito privato
Passaggio 1. Considera un prestatore privato
Un prestatore privato è un individuo con denaro liquido da risparmiare che è disposto a prestarti denaro a un tasso di interesse predeterminato. A differenza di un partner immobiliare che divide i profitti con te, un prestatore privato ti addebiterà semplicemente un tasso di interesse prima di fornirti il denaro. In molti casi, i tassi di interesse per un prestatore privato sono inferiori a quelli di un prestatore di denaro. Tuttavia, un prestatore privato potrebbe essere più difficile da trovare.
Passaggio 2. Tocca il tuo social network per i finanziatori
In molti casi puoi trovare un prestatore privato attraverso il tuo social network. Se conosci un parente, un amico o un collega che ha denaro liquido in giro, potresti essere in grado di prendere in prestito questo denaro e pagargli gli interessi. In uno scenario ideale, vincono tutti: il tuo prestatore sarà in grado di guadagnare qualche interesse extra e tu sarai in grado di realizzare un profitto dalla tua casa capovolta.
Passaggio 3. Sii consapevole dei potenziali rischi
Se hai intenzione di assicurarti un prestatore privato, assicurati che sia tu che il tuo prestatore siate consapevoli dei potenziali rischi di questa transazione. Considera cosa potrebbe succedere se non trarrai profitto dalla casa capovolta. Sarai ancora in grado di effettuare il pagamento degli interessi? Pensa alle tue opzioni prima di cercare un prestatore privato. Per preservare la tua relazione con quella persona, dovrai ripagarla in modo tempestivo.
Passaggio 4. Ricorda che la fiducia è la chiave
Non approfittare di un prestatore privato se vuoi continuare a lavorare con loro. La fiducia è l'ingrediente chiave dei prestiti privati e devi dimostrare di essere in grado di mantenere la tua parte dell'accordo. Se hai successo, il tuo prestatore privato potrebbe essere disposto ad aiutarti a finanziare futuri investimenti immobiliari.
Metodo 5 di 6: garantire un prestito bancario
Passaggio 1. Chiedi un prestito alla tua banca
È meno probabile che questa opzione si verifichi durante la tua prima esperienza di lancio della casa, ma vale la pena provare. Se hai un buon credito e un solido piano aziendale, la tua banca potrebbe essere in grado di fornirti un prestito per acquistare una casa da capovolgere. Questi tassi di interesse saranno probabilmente più alti di un mutuo tipico con un anticipo del 20%, ma saranno probabilmente inferiori a molti prestiti in denaro.
È più probabile che una banca presti fondi per l'edilizia se puoi fornire un chiaro pegno sulla proprietà
Passaggio 2. Discuti il tuo piano aziendale con la tua banca
Se hai qualche speranza di ottenere un prestito bancario, avrai bisogno di un solido piano aziendale. Assicurati di discutere la tua ricerca con la tua banca per vedere se ti considerano un investimento utile.
Metodo 6 di 6: utilizzo delle proprie risorse
Passaggio 1. Valuta le tue risorse attuali
Anche se non hai molti contanti liquidi per capovolgere una casa, potresti comunque avere beni che possono aiutarti a ottenere linee di credito per acquistare una casa a basso costo da capovolgere. Esamina la tua casa, i tuoi conti pensionistici e le tue linee di credito per vedere se qualcuno di questi può essere sfruttato per un acconto.
Passaggio 2. Tocca il tuo IRA
Un IRA (Independent Retirement Account) è un veicolo di pensionamento. Ci sono gravi sanzioni fiscali per il prelievo di denaro prima dei 59,5 anni. Tuttavia, ci sono eccezioni per gli acquirenti di case per la prima volta. Puoi utilizzare fino a $ 10.000 della tua IRA per acquistare una casa. Discuti questa opzione con il tuo consulente finanziario per assicurarti di utilizzare correttamente il denaro e di non incorrere in sanzioni.
Tieni presente che prelevare denaro dalla tua IRA potrebbe danneggiare il potenziale di crescita a lungo termine di questo conto pensionistico. Fai attenzione ai rischi legati alla riduzione anticipata dei tuoi conti pensionistici
Passaggio 3. Considera una linea di credito per la casa
Una linea di credito per la casa (o HELOC) è una potenziale opzione per te se possiedi già un immobile. Un HELOC ti fornisce una rapida fonte di denaro e devi solo pagare gli interessi sul denaro che prendi in prestito dall'HELOC. Ad esempio, potresti avere un HELOC che vale $ 75.000. Ma se prendi in prestito $ 10.000 di tale importo, paghi solo gli interessi sull'importo di $ 10.000.
- Fai molta attenzione con il tuo HELOC: se non rimborsi il prestito in modo tempestivo, rischi di perdere la casa.
- Tieni presente che i tassi di interesse HELOC potrebbero essere più alti dei prestiti da istituti di credito privati.
Passaggio 4. Considera l'utilizzo di carte di credito
Le carte di credito sono un'altra fonte di denaro veloce, a patto che tu abbia intenzione di pagarle molto rapidamente. I tassi di interesse sulle carte di credito possono essere molto alti al 18-20%. Tuttavia, non stai mettendo a rischio nessuno dei tuoi altri beni, come faresti con un HELOC. Potresti prendere in considerazione l'utilizzo di carte di credito per acquisti a basso costo durante il capovolgimento di una casa, ad esempio per l'acquisto di materiali da costruzione da un negozio di articoli per la casa.
Suggerimenti
- Fai sempre i conti prima di prendere una decisione di investimento. Valuta anche il tuo tempo e il tuo lavoro.
- Tieni presente che potresti ottenere un rendimento migliore in altri modi, ad esempio utilizzando il tuo tempo per lavorare su turni extra o investendo i tuoi risparmi in borsa. Tratta l'immobile come solo una delle tante opzioni: non rinchiuderti in un immobile finché non ci hai pensato.
Avvertenze
- È anche estremamente importante essere completamente trasparenti con i tuoi investitori e dire loro che c'è una possibile possibilità che perdano denaro sul tuo affare. L'onestà è la migliore politica, soprattutto quando investi i soldi di altre persone.
- Fai attenzione che quando raccogli fondi per qualsiasi tipo di impresa in cui intendi utilizzare quei soldi per scopi di investimento, devi rispettare rigorosamente le linee guida federali e municipali. Assicurati di consultare il tuo avvocato prima di iniziare a raccogliere fondi per qualsiasi impresa di capovolgimento della casa.
- Non trattare il capovolgimento della casa come uno schema per arricchirsi rapidamente. Anche se può essere redditizio, comporta enormi rischi. Anche il cambio di casa è redditizio solo quando gli investitori investono molto tempo ed energia nella ricerca immobiliare e nel miglioramento della casa.
- Non tagliare gli angoli. Assumi appaltatori autorizzati e assicurati che abbiano una buona reputazione. Fai sempre ispezionare accuratamente la tua proprietà. Ottieni i permessi prima di intraprendere lavori di ristrutturazione. Saltare questi passaggi può portare a maggiori costi lungo la strada.
