Acquistare case più vecchie, ripararle e poi rivenderle con profitto è comunemente noto come "ribaltare" una casa. Il successo del capovolgimento dipende dalla ricerca di proprietà a un prezzo sufficientemente basso da consentire un profitto quando l'investimento iniziale e il costo delle riparazioni vengono sottratti dal prezzo di vendita finale. Ci sono molti modi in cui puoi trovare case da capovolgere. Innanzitutto, compila un elenco di case utilizzando risorse online, informazioni dall'ufficio del cancelliere della contea e consultando un agente immobiliare. Valuta bene tutte le case. Prima di effettuare un acquisto definitivo, consultare professionisti e negoziare con il venditore. Questo ti aiuterà a trovare il prezzo migliore per realizzare un profitto lanciando una casa.
Passi
Parte 1 di 3: compilazione di un elenco di case
Passaggio 1. Scopri i prezzi medi nel tuo mercato
Il primo passo per trovare case da capovolgere è conoscere il tuo mercato. Vuoi assicurarti di capire qual è il prezzo medio nell'area che stai cercando in modo da poter identificare al meglio le case sottovalutate.
- Guarda una varietà di case attualmente sul mercato per avere un'idea del prezzo medio. Questo non solo ti darà un'idea di quali case sono sottovalutate, ma ti darà un'idea di quanto dovresti vendere una casa riparata.
- Dovresti anche esaminare i fattori che influenzano il valore di una casa. La casa è in un quartiere sicuro? È vicino a una scuola o a un quartiere degli affari? Ha fattori che lo rendono desiderabile per l'acquirente medio? Ti consigliamo di scegliere come target le case sottovalutate in queste aree, poiché è più probabile che le venderai a scopo di lucro in seguito.
Passaggio 2. Cerca case sottovalutate utilizzando strumenti online
Uno dei modi migliori per iniziare a cercare case da capovolgere è utilizzare strumenti online. I motori di ricerca online ti permetteranno di dare una fascia di prezzo e cercare case in aree specifiche. Inizia la tua lista trovando una varietà di case online.
- Puoi cercare case utilizzando siti come Zillow, Realtor.com o Trulia. Modifica il motore di ricerca in modo che i prezzi più bassi vengano elencati per primi. Guarda una varietà di case e salva gli annunci di interesse sul tuo computer.
- Questo ti darà un'idea di dove tendono ad essere le case più economiche in un quartiere. Questo può aiutare a restringere la tua ricerca lungo la strada, quando stai cercando case attraverso un agente immobiliare o altri punti vendita.
- Tieni presente che le case sottovalutate non sono sempre le più economiche. Vuoi una casa venduta a un valore inferiore al mercato, ma che possa essere riparata e rivenduta lungo la strada. La casa più economica in una zona può avere seri problemi e non valere l'investimento.
- Ci sono alcuni nuovi siti web in alcune aree della contea che possono darti un buon punto di partenza e fanno parte del controllo per te. BMV fa un ottimo lavoro nell'esecuzione di composizioni automatizzate e nel confrontarlo con il prezzo di listino, in modo che le offerte al di sotto del valore di mercato (o sottovalutate) siano già filtrate per te. Anche se ogni affare potrebbe non essere un grande affare, può darti un ottimo punto di partenza per la tua ricerca su una potenziale proprietà. Questo sito fornisce anche alcune altre statistiche utili come le vendite REO e i giorni medi sul mercato nell'area. Questo tipo di numeri può dare un'idea di cosa sta succedendo nel vicino di destinazione.
Passaggio 3. Visita l'ufficio del cancelliere della tua contea per trovare case nel processo di preclusione
Le case che passano attraverso un processo di preclusione saranno generalmente più economiche. Le case pignorate sono facili da capovolgere e potrebbero non richiedere riparazioni estese. Potresti essere in grado di fare un'offerta direttamente al proprietario, il che potrebbe essere più economico rispetto a un agente immobiliare. Puoi visitare l'ufficio del cancelliere della tua contea locale, o l'ufficio del cancelliere della contea nell'area che stai cercando di acquistare, per trovare elenchi di case pignorate.
Passo 1.
- Parla con un lavoratore in ufficio su come trovare case pignorate. Di solito si cerca un Avviso di vendita, Lis Pendens o un Avviso di inadempimento.
- Puoi anche controllare il giornale locale. Di solito c'è una sezione di avviso pubblico che ti avvisa delle case pignorate.
Passaggio 2. Cerca case fuori dalle grandi città
Non limitare la tua ricerca alle città più grandi. Mentre le case nelle città tendono a vendere di più, puoi comunque realizzare un profitto lanciando case fuori città. Di solito puoi trovare case a basso prezzo da 2 a 3 ore fuori dai confini della città.
- Non andare troppo rurale. È improbabile che una fattoria in un'area isolata venga venduta con un grande profitto. Attieniti alle piccole città vicino alle città o alle aree suburbane.
- Se possibile, guarda le case lontano dalle coste. Le case nelle città del Midwest e del Sud hanno prezzi molto più economici rispetto alle case della costa orientale o occidentale.
Passaggio 3. Configurare un sistema di avviso automatico
Se trovi una casa a buon prezzo, vuoi essere la prima persona a fare un'offerta. Questo può darti un vantaggio rispetto alla concorrenza. È una buona idea impostare un sistema di avviso automatico. Parla con il tuo agente immobiliare di un sistema di allerta automatico. Se non lavori con un agente, siti come Zillow in genere ti consentono di impostare avvisi automatici relativi a case di un determinato prezzo in una determinata area.
Passaggio 4. Cerca case in vendita dal proprietario
Se un proprietario ha bisogno di vendere una casa velocemente, può rinunciare a parlare con un agente immobiliare. Le case messe in vendita dal proprietario possono essere vendute a un prezzo inferiore. I proprietari di abitazione potrebbero non conoscere il vero valore della loro proprietà e lasciar perdere a un prezzo ben al di sotto del valore di mercato. È una buona idea guidare attraverso alcuni quartieri in cui stai pensando di acquistare case da capovolgere. Tieni d'occhio i cartelli con la scritta "In vendita dal proprietario".
Passaggio 5. Consultare un agente immobiliare
È sempre una buona idea avere un professionista dalla tua parte. Se sei nuovo nel mercato immobiliare, parla con un agente immobiliare per trovare case da capovolgere. Un agente qualificato può aiutarti a indirizzarti verso case di alta qualità a basso prezzo che soddisfino le tue esigenze.
- Puoi trovare un agente immobiliare online o sfogliando le pagine gialle. Puoi leggere le recensioni di un agente su un sito web come Yelp per assicurarti che abbia una solida reputazione.
- Dovresti anche chiedere ad altre persone che hanno cambiato casa una raccomandazione per un agente. Un agente immobiliare dovrebbe anche essere disposto a fornirti informazioni di contatto su clienti passati. Parla con i clienti passati e fai una serie di domande per assicurarti che un potenziale agente immobiliare sia solido.
Parte 2 di 3: valutazione dei potenziali investimenti
Passaggio 1. Visita una varietà di case
Non limitare la tua ricerca quando cerchi case da capovolgere. Visita un'ampia varietà di case in diverse aree. Pesa i pro e i contro di ogni casa che visiti in modo da poter decidere quali case valgono il tuo investimento.
- Partecipa a molte case aperte nel quartiere prescelto. Dovresti anche parlare con il tuo agente immobiliare e chiedere di visitare più case in un giorno.
- Scopri perché le case possono essere economiche. Alcune case economiche potrebbero aver bisogno di riparazioni estese o essere in cattive posizioni. Altre case potrebbero necessitare solo di piccole riparazioni e potrebbero avere un prezzo basso a causa di altri fattori, come i proprietari che hanno bisogno di vendere velocemente.
Passaggio 2. Non rifuggire dalle case che necessitano di riparazioni
Alcune case possono avere un prezzo inferiore perché necessitano di lavori di riparazione. La maggior parte delle case che trovi quando capovolgi le case saranno in una certa misura riparatrici, quindi non esitare a un lavoro di riparazione. Se le riparazioni possono essere eseguite rapidamente e a un prezzo più conveniente, la casa potrebbe valere l'investimento.
- Molte volte, una casa ha bisogno solo di riparazioni estetiche. Una cattiva verniciatura, una moquette scadente o un forte odore possono lasciare una casa sul mercato per molto tempo. Ciò si tradurrà in un prezzo basso della casa. Tuttavia, problemi come questo sono abbastanza facili da risolvere.
- Fai qualche ricerca per conto tuo. Chiama una varietà di appaltatori e chiedi loro quanto costano generalmente determinate riparazioni. Dovresti anche chiedere ai proprietari di case o agli agenti immobiliari se ci sono riparazioni importanti che devono essere fatte sulla casa.
Passaggio 3. Fai molte offerte
È una buona idea fare molte offerte durante la ricerca di case da capovolgere. Il mercato sarà probabilmente in qualche modo competitivo e non sarai in grado di acquistare tutte le case su cui fai un'offerta. I professionisti consigliano di utilizzare la regola 100-10-1. Ciò significa che dovresti esaminare circa 100 case, fare un'offerta su circa 10 case e finire per acquistare effettivamente 1 casa su 10.
- Non abbiate paura di fare offerte su case che non sono la vostra prima scelta. La maggior parte delle tue offerte andrà comunque a buon fine. Se ti ritrovi con una casa che non è stata la tua prima scelta, puoi comunque sfruttare al meglio l'acquisto.
- Tuttavia, non fare offerte su case che sai di non volere. Una casa in un quartiere molto brutto, ad esempio, probabilmente non è un investimento utile. Fai offerte solo su case che ritieni di poter convivere con il flipping.
Parte 3 di 3: parlare con i professionisti dell'acquisto
Passaggio 1. Fai eseguire un'ispezione domestica sulle proprietà che stai pensando di acquistare
Non acquistare mai un immobile senza aver prima effettuato un'ispezione della casa. Assumi un ispettore domestico qualificato per valutare la casa prima di fare un'offerta.
- Un ispettore domestico sarà una terza parte neutrale che non è interessata a ridurre al minimo i danni per effettuare una vendita. Lui o lei ti farà sapere quanto lavoro è necessario per la casa.
- Una casa che necessita di piccole riparazioni è un ottimo investimento se stai cercando di capovolgere una casa. Una casa che necessita di importanti lavori di ristrutturazione, tuttavia, potrebbe non valere il tuo tempo e i tuoi soldi.
Passaggio 2. Parla con un avvocato
A meno che tu non abbia una laurea in legge, non dovresti mai acquistare una casa senza parlare con un avvocato immobiliare. C'è un sacco di scartoffie e contratti coinvolti nell'acquisto di una casa. Un avvocato immobiliare qualificato ti consiglierà attentamente e ti impedirà di prendere decisioni di acquisto sbagliate.
- Puoi trovare un avvocato immobiliare online o sulle pagine gialle locali. Dovresti anche parlare con amici o colleghi che ribaltano le case e chiedono un rinvio.
- Leggi sempre le recensioni prima di assumere un avvocato per assicurarti di scegliere qualcuno con una solida reputazione.
Passaggio 3. Ottieni stime sui costi di riparazione da una varietà di professionisti
Vuoi assicurarti che il costo delle riparazioni non superi l'eventuale profitto di una casa. Chiama una varietà di appaltatori autorizzati nella tua zona. Dite loro di che tipo di riparazioni avete bisogno e chiedete loro dei preventivi. Calcola approssimativamente quanto sarà il costo totale delle riparazioni.
- Alcuni appaltatori non forniranno un preventivo gratuito se non sei il proprietario della proprietà a meno che tu non abbia già un rapporto di lavoro con loro. In alcuni casi, potrebbe esserti richiesto di pagare una piccola tassa per ottenere un preventivo per le riparazioni su una proprietà che non possiedi.
- Chiama una varietà di posti e cerca le tariffe più basse. Tuttavia, dovresti anche leggere le recensioni online e parlare con altri clienti prima di affidarti a un appaltatore.
- Se ci sono piccole riparazioni, come una brutta verniciatura, considera di farle da solo. Questo potrebbe farti risparmiare un po 'di soldi quando capovolgi la casa.
Passaggio 4. Scrivi alcuni numeri per capire quanto offrire per una casa
Dovrai assicurarti che qualsiasi casa che acquisti possa realizzare un profitto. Per capire quanto dovresti offrire, dovrai fare alcuni semplici calcoli. Il tuo agente immobiliare e avvocato dovrebbe essere in grado di aiutarti a stimare determinati costi, nonché l'eventuale prezzo di vendita della tua proprietà.
- Avrai bisogno del cosiddetto valore dopo la riparazione (ARV). Questo è il prezzo a cui la proprietà verrà venduta e il tuo agente può calcolarlo per te esaminando le vendite recenti nel quartiere.
- Vuoi che l'ARV sia circa il 70% di quello che pagheresti per la casa. Moltiplica l'ARV per 0,7 per capire quanto dovresti pagare per la casa. Ad esempio, una casa con un ARV di $ 200.000 non dovrebbe essere acquistata per più di $ 140.000 se non richiede riparazioni. Dovresti, tuttavia, detrarre il costo delle riparazioni. Se la tua casa richiede riparazioni per un valore di $ 40.000, non acquistarla per più di $ 100.000.
Passaggio 5. Negozia con il venditore
Dovresti sempre negoziare prima di stabilire un prezzo finale. Se negozi con il venditore, potresti persino ottenere un prezzo inferiore a quello che volevi all'inizio. Non accettare il primo prezzo richiesto dal venditore, soprattutto se è superiore al prezzo massimo che hai calcolato.
È qui che torna utile fare molte offerte. Se sembri disposto a rinunciare alla vendita, è più probabile che il venditore ceda alla tua offerta
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Suggerimenti
- Ordina sempre una ricerca completa del titolo prima di pagare in contanti per capovolgere una proprietà. Altrimenti, potresti dover combattere una battaglia legale per recuperare il tuo investimento se il titolo non può essere legalmente trasmesso.
- Possono essere necessarie da 2 settimane a un anno per chiarire un titolo. Assicurati che sia presente una contingenza del titolo in modo da poter rescindere se ci sono elementi problematici nel rapporto sul titolo. Se è possibile cancellare questi elementi, potresti voler procedere, ma in caso contrario, potresti voler tornare indietro.
- Se finisci per perdere soldi girando una casa, il che non è raro, allora potresti voler affittare la casa per un anno o 2 per guadagnare qualche soldo extra prima di venderla.
