L'acquisto di un complesso di appartamenti è un processo lungo, a volte complicato. È importante per te trovare un complesso di appartamenti che ritieni abbia il potenziale per fare soldi. Se necessario, lavora a stretto contatto con un agente immobiliare per trovare immobili e con un commercialista per analizzare il potenziale finanziario di un complesso di appartamenti. Per richiedere un prestito, raccogliere le informazioni richieste e rivolgersi a diversi istituti di credito. Inoltre, è una buona idea consultare un avvocato immobiliare per aiutarti durante il processo.
Passi
Parte 1 di 4: trovare un complesso di appartamenti
Passaggio 1. Scegli quale tipo di complesso acquistare
Potresti voler acquistare un complesso di appartamenti composto solo da condomini. Tuttavia, dovresti anche considerare l'acquisto di un complesso "uso misto". Questo tipo di complesso contiene anche immobili commerciali che puoi affittare.
- Un complesso che attualmente non è a uso misto potrebbe essere convertito. Tuttavia, la zonizzazione deve consentirlo.
- Pensa anche a quali servizi vuoi che il tuo complesso di appartamenti abbia. Ad esempio, potrebbe avere una palestra, una piscina o aree comuni per ospitare funzioni private.
Passaggio 2. Considera l'assunzione di un agente immobiliare
Ti consigliamo di acquistare un complesso in un'area che non è in declino e un agente può aiutarti a identificare queste aree. Parla con altri proprietari di complessi di appartamenti per sapere se hanno lavorato con un agente e se li consiglierebbero.
- Idealmente, dovresti andare con qualcuno che lavora come agente a tempo pieno. Un part-time potrebbe non conoscere il mercato dentro e fuori.
- Certo, puoi ricercare da solo i complessi di appartamenti. Controlla online, parla con altri investitori e guida per i quartieri. Tuttavia, un agente con esperienza in complessi di appartamenti può farti risparmiare tempo.
Passaggio 3. Visita i complessi di appartamenti
Visita sempre un complesso di persona prima di decidere di acquistare. Dovresti attraversare tutti gli edifici del complesso e visualizzare le aree comuni. Prendi appunti e fai domande. L'acquisto di un complesso di appartamenti è un grande investimento e non dovresti andare avanti se non ti senti a tuo agio con le condizioni degli edifici.
- Non attraversare un solo edificio del complesso. Se lo fai, potresti presumere che gli altri edifici siano in condizioni equivalenti. Sii scettico se l'agente del venditore resiste a mostrarti tutti gli edifici del complesso.
- Ricordati di visitare la sera in modo da poter controllare le caratteristiche di sicurezza del complesso di appartamenti. I passaggi pedonali dovrebbero essere ben illuminati, le porte adeguatamente chiuse e nessuno dovrebbe aggirarsi per i locali.
Passaggio 4. Parla con l'attuale proprietario
Puoi ottenere molte informazioni preziose incontrando l'attuale proprietario del complesso di appartamenti. Preparati a porre domande pertinenti. Ad esempio, chiedi quanto segue:
- Quante unità vengono affittate? Sarà più facile finanziare un complesso di appartamenti che viene affittato.
- Da quanto tempo ci sono gli inquilini? Un complesso con inquilini a lungo termine può essere più stabile.
- Perché il proprietario vende? Il ritiro o il cambio di investimento sono ragioni legittime. Tuttavia, un proprietario che vende perché sta perdendo denaro è una bandiera rossa. Tieni presente che il motivo per cui un proprietario sta vendendo potrebbe essere riservato.
Passaggio 5. Richiedi informazioni sugli attuali inquilini
Ti consigliamo di conoscere i dettagli sui loro contratti di locazione. Richiedi il “rent-roll”, che dovrebbe contenere le seguenti informazioni:
- Elenco degli inquilini e delle loro unità.
- Dimensioni di ogni unità.
- Termini di locazione.
- Affitto e importo del deposito.
- Numero di camere e bagni in ogni unità.
Parte 2 di 4: Analisi della redditività
Passaggio 1. Stima quanto puoi addebitare in affitto
Non dovresti comprare un complesso di appartamenti a meno che non te lo puoi permettere. Analizza se l'attuale proprietario ha affittato le unità a un prezzo troppo basso o se l'affitto è in linea con il tasso di mercato.
- Trova complessi di appartamenti comparabili online. Guarda quanto pubblicizzano le loro unità. Per un'ottima risorsa che può aiutarti a scoprire i prezzi degli affitti nelle vicinanze, visita
- Puoi anche chiedere a diverse società di gestione immobiliare qual è il tasso di mercato nella tua zona.
- Se il complesso dispone di uno spazio commerciale, anche un agente immobiliare può aiutarti a capire quanto addebitare.
Passaggio 2. Stimare le spese
I complessi di appartamenti necessitano di una manutenzione costante, quindi è necessario analizzare le spese di manutenzione. Ottieni il conto profitti e perdite dall'attuale proprietario. Tuttavia, non fidarti al 100%. Il proprietario potrebbe falsificare alcuni numeri per rendere il complesso di appartamenti più attraente. Ricontrolla le informazioni sulle spese:
- Ottieni le informazioni fiscali del complesso dall'assessore alla contea.
- Stimare i costi di gestione della proprietà contattando una società di gestione della proprietà. Chiedi quanto fanno pagare. In genere, la loro commissione si basa su una percentuale dell'affitto previsto.
- Calcola la quantità di manutenzione necessaria. Se non hai mai gestito un complesso di appartamenti prima, parla con un attuale proprietario. Chiedi quanto spendono annualmente per riparare ogni unità o il terreno. Idealmente, dovresti spendere circa il 40 percento del denaro che stai prendendo in spese operative.
Passaggio 3. Eseguire i numeri
I finanziatori non ti daranno soldi per comprare un complesso di appartamenti a meno che tu non dimostri che sarà redditizio. Lavora a stretto contatto con un contabile per sgranocchiare i numeri e creare i documenti finanziari necessari per mostrare un prestatore. Puoi trovare un commercialista contattando la società dei contabili pubblici del tuo stato.
- Calcola il tuo reddito operativo netto, che è il tuo reddito lordo meno le spese.
- Creare un'analisi del flusso di cassa. Mostra come la quantità di denaro che hai in entrata si confronta con l'importo che spenderai. Quando inizi, o durante i periodi in cui il mercato degli affitti è negativo, potresti non avere alcun flusso di cassa in entrata.
- Tieni presente che anche i finanziatori gestiranno i propri numeri, così come il perito che valuta il complesso.
Parte 3 di 4: ottenere finanziamenti
Passaggio 1. Controlla il tuo rapporto di credito
Hai diritto a un rapporto di credito gratuito ogni anno. Il tuo prestatore esaminerà la tua storia creditizia personale, quindi dovresti estrarlo e verificare la presenza di errori. Contesta tutto ciò che è sbagliato.
- Ad esempio, potrebbero essere elencati account che non sono tuoi o un account potrebbe essere elencato in modo errato come predefinito o raccolte. Inoltre, il limite di credito potrebbe essere sbagliato.
- Inizia presto. L'intero processo di controversia può richiedere fino a 60 giorni per essere completato e ti consigliamo di ottenere un rapporto di credito pulito prima di rivolgerti ai finanziatori.
Passaggio 2. Ulteriori informazioni sui prestiti commerciali
I prestiti per immobili commerciali non sono la stessa cosa dei prestiti che ottieni per acquistare la tua casa. In genere, i prestiti possono durare 30 anni o anche solo cinque o sette anni. I tassi di interesse possono anche essere variabili o fissi.
- Se è possibile ottenere un prestito senza regresso, l'edificio garantirà il prestito come garanzia. Tuttavia, i prestiti pro-soluto non sono disponibili per tutti i mutuatari e l'edificio in genere deve avere un valore di almeno 2,5 milioni di dollari.
- Con un prestito recourse, rimani personalmente responsabile del prestito. In caso di inadempienza, puoi essere citato in giudizio e potresti perdere beni personali. I prestiti recourse sono più rischiosi, ma potrebbe essere l'unico tipo di prestito che puoi ottenere come nuovo proprietario.
- I prestiti commerciali richiedono anche un anticipo di circa il 30% del prezzo di acquisto.
- Se hai problemi a ottenere un prestito commerciale, considera invece di ottenere un contratto immobiliare. I contratti immobiliari richiedono un grosso acconto, ma sono meno difficili da approvare. L'acconto può essere inferiore a quello che una banca chiederebbe, a seconda di quanto desidera il venditore.
Passaggio 3. Fai un'offerta al proprietario
Discuti di quale sia un'offerta ragionevole con il tuo agente immobiliare, che dipenderà dallo stato del mercato locale. Se il mercato è caldo, potresti dover pagare il prezzo richiesto, o anche di più.
- Non importa quanto sia caldo il mercato, insisti su un periodo di garanzia di 90 giorni. Avrai bisogno di almeno 60 giorni per ottenere un'ispezione. Questo ti lascerà con 30 giorni per rivedere i documenti prima della chiusura.
- Se stai utilizzando un prestatore, chiedi loro quanto tempo hanno bisogno per elaborare il tuo prestito. A seconda del tuo prestatore, potresti dover chiedere al proprietario più tempo per mettere insieme tutto.
Passaggio 4. Fai ispezionare l'edificio
Assumi un ispettore con esperienza in proprietà commerciali il prima possibile nel caso in cui ci siano complicazioni o ritardi in seguito. Trova un ispettore ottenendo un rinvio da un agente immobiliare o parlando con un altro proprietario di un complesso di appartamenti.
- Verificare in anticipo cosa verrà ispezionato. Chiedi se hai bisogno di assumere un ispettore specializzato per ispezionare una piscina o un campo da tennis.
- Se l'ispettore trova problemi, chiedi al venditore un credito, che ridurrà l'importo che paghi. In alternativa, il venditore potrebbe effettuare le riparazioni prima della chiusura.
Passaggio 5. Raccogliere le informazioni richieste per la richiesta di prestito
È necessario fornire al prestatore le informazioni sul complesso di appartamenti al momento della domanda, quindi raccogliere quanto segue prima di rivolgersi a un prestatore:
- foto del complesso di appartamenti
- planimetrie
- mappa della zona circostante
- descrizione dell'immobile (es. numero di unità abitative, anno di costruzione, ecc.)
- aggiornamenti previsti
- informazioni sull'affitto
- prezzo d'acquisto
- nomi di agenti immobiliari, avvocati e società di titoli coinvolti nella transazione
Passaggio 6. Richiedi il tuo prestito
Rivolgiti a più istituti di credito in modo da poter confrontare le loro offerte. Richiedi una domanda e inviala con la documentazione di supporto. Se l'agente di prestito ha bisogno di ulteriori informazioni, fornirle il prima possibile.
Passaggio 7. Confronta i prestiti
Dopo averti approvato, il prestatore ti invierà una lettera di intenti o un term sheet. Analizzalo attentamente. Specifica l'importo che puoi prendere in prestito e altri termini. Scegli il prestito le cui condizioni sono le migliori per te.
- Firma il term sheet o la lettera di intenti per il prestatore che scegli. A questo punto potrebbe essere necessario versare il deposito.
- Il creditore dovrebbe dare seguito a un impegno di prestito completo (e definitivo).
Parte 4 di 4: Chiusura del complesso di appartamenti
Passaggio 1. Assumi un avvocato
Dovrai firmare molti documenti legali prima di poter acquistare il complesso di appartamenti. Non cercare di fare tutto da solo. Invece, dovresti assumere un avvocato esperto per redigere e rivedere tutti i documenti. L'avvocato può fare quanto segue:
- Redigere, negoziare e rivedere il contratto di acquisto.
- Cerca crediti dal proprietario per effettuare le riparazioni necessarie.
- Assicurati che il titolo sia chiaro.
- Imposta l'impegno.
Passaggio 2. Creare una società a responsabilità limitata per possedere il complesso di appartamenti
Se qualcuno è ferito nel complesso di appartamenti, potrebbe farti causa perché sei stato negligente nella tua manutenzione. Se perdi la causa, la persona lesa può inseguire i tuoi beni personali, come la tua casa. Possedendo il complesso attraverso una LLC, i tuoi beni personali sono protetti.
- Possedere l'edificio come LLC non ti protegge da tutte le azioni legali. Ad esempio, il tuo prestatore può farti causa in caso di inadempienza su un prestito recourse. Tuttavia, possedere il complesso di appartamenti come LLC offrirà una protezione significativa contro lesioni personali e altre azioni legali.
- Avvia una LLC presentando i documenti appropriati con il tuo Segretario di Stato e ottenendo i permessi o le licenze necessari. Anche il tuo avvocato può aiutarti, poiché questo può richiedere molto tempo.
Passaggio 3. Rivedere i contratti e le informative
Dovrai eseguire una due diligence significativa insieme al tuo avvocato per concludere un contratto immobiliare. Ad esempio, dovrai fare quanto segue:
- Fai completare un sondaggio sul titolo appropriato. In genere, un piano di trama ipotecario è insufficiente. Invece, avrai bisogno di un sondaggio sul titolo ALTA.
- Esaminare eventuali divulgazioni sulla proprietà. Ad esempio, il proprietario potrebbe rivelare che qualcosa non va nella proprietà che non è stata rilevata dall'ispettore.
- Esaminare i contratti di locazione e i documenti dell'inquilino per la loro assegnazione.
- Considera l'impatto delle restrizioni urbanistiche sul complesso di appartamenti. Se vuoi convertire un complesso in un uso misto, questo è un passaggio chiave.
- Rivedere i contratti di servizio per il complesso di appartamenti.
- Ottenere i permessi necessari per effettuare le riparazioni.
Passaggio 4. Partecipa alla chiusura
Il tuo avvocato dovrebbe partecipare alla chiusura insieme a un rappresentante della tua LLC (se ne hai formato uno). Dovresti ricevere vari documenti alla chiusura, tra cui un atto di rinuncia e contratti di locazione e contratti assegnati.
Passaggio 5. Assumere qualcuno per gestire il complesso di appartamenti
A seconda delle dimensioni del complesso, potrebbe essere impraticabile gestire la proprietà da soli vivendo in loco. Invece, dovresti assumere una società di gestione immobiliare. Gestiranno la proprietà riscuotendo l'affitto e programmando le riparazioni.
- Controlla i costi. In genere, le società di gestione immobiliare addebitano il 5-10% dell'affitto riscosso.
- Parla con altri proprietari per ottenere referenze. In alternativa, puoi verificare con la tua associazione di appartamenti locale.
- Confronta le società di gestione immobiliare in base a più del prezzo. Guarda anche i servizi che offrono.
