L'acquisto e il lancio di immobili è un modo popolare, anche se ad alto rischio, per fare soldi. Se acquisti una casa a un buon prezzo, fai dei lavori di ristrutturazione esteticamente accattivanti e vendi la casa a un prezzo più alto di quello che hai pagato, puoi facilmente guadagnare un bel po' di soldi. Tuttavia, il lancio della casa non è affatto un piano facile per "arricchirsi rapidamente". Ci vuole molto lavoro, molti investimenti e anche con una grande casa potresti avere difficoltà a vendere il prodotto finito semplicemente a causa delle fluttuazioni del mercato immobiliare.
Passi
Parte 1 di 6: valutare le tue capacità
Passaggio 1. Valuta il tuo impegno di tempo
Capovolgere le proprietà di solito non è un lavoro part-time. La ricerca, la ristrutturazione e la vendita delle proprietà richiedono molta pianificazione e lavoro durante la settimana lavorativa. Se non riesci a trasformare il flipper in un lavoro a tempo pieno, probabilmente non sei pronto per questo.
Passaggio 2. Valuta le tue capacità di rinnovamento
Le migliori pinne sono in grado di completare da sole le attività di ristrutturazione di base, come riparare buchi nei muri o sostituire una toilette. Risparmierai un sacco di soldi non aspettando che altri completino queste attività per te. Inoltre, ci sono alcune circostanze in cui le cose devono essere risolte immediatamente, quindi non dover aspettare gli altri può essere una risorsa preziosa. Risparmiare denaro in questo modo può solo aiutare i tuoi profitti. In alcuni casi, può significare la differenza tra effettuare una vendita e dover aspettare un altro acquirente. Considera la tua capacità di eseguire queste attività prima di decidere se il ribaltamento di proprietà è giusto per te.
Passaggio 3. Valuta la tua capacità di finanziare un lancio
Il flipping immobiliare richiede che tu acquisti prima la proprietà e poi paghi a modo tuo per ristrutturarla, quindi avrai bisogno del finanziamento per farlo. Le banche generalmente non sono disposte a concedere prestiti non garantiti per questo scopo, quindi avrai bisogno di risparmi, garanzie o entrambi per permetterti ogni progetto flip. Se hai abbastanza risparmi, usa quello, ma in caso contrario, dovrai usare un prestito garantito come una seconda ipoteca o una linea di credito per la casa (HELOC). Un altro modo è utilizzare un prestito in denaro o ponte, questi tipi di prestiti sono per investitori immobiliari e sono più facili da ottenere poiché sono supportati dalla proprietà stessa. I prestiti in denaro duro non sono forniti dalle banche locali, è necessario trovare un prestatore privato nella tua zona. Ricorda che avrai anche bisogno di soldi per ristrutturare e tenere la proprietà fino alla vendita oltre al prezzo di vendita della proprietà.
Gli HELOC e le seconde ipoteche comportano il rischio di perdere la casa in caso di inadempienza del prestito
Passaggio 4. Assicurati di avere una conoscenza del mercato immobiliare
Dovrai conoscere molto bene il mercato immobiliare per essere un flipper di successo. Non solo avrai bisogno dell'abilità per identificare le proprietà d'occasione, ma dovrai anche sapere quando comprare e vendere, e dove farlo, in modo da ottenere il massimo ritorno sui tuoi soldi nel minor tempo possibile. Altrimenti, rimarrai bloccato con una perdita dalla vendita o dal possesso della proprietà per troppo tempo. Ottieni una conoscenza approfondita del mercato immobiliare nella tua zona studiando la quotazione immobiliare locale, lavorando nel settore o consultando esperti immobiliari locali.
Parte 2 di 6: acquisto di un fissatore superiore
Passaggio 1. Trova immobili economici
Puoi cercare immobili a buon mercato nel tuo giornale locale, attraverso elenchi online o cercando mutui delinquenti online. La chiave per capovolgere il settore immobiliare è trovare una casa decente e riparabile a un prezzo abbastanza basso da valere il tuo tempo, i tuoi sforzi e i tuoi soldi.
Le fonti comuni di immobili a basso costo includono pignoramenti HUD, vendite di preclusione regolari e vendite allo scoperto. Puoi anche provare a cercare avvisi di morte e accordi di divorzio, poiché tendono a precedere le vendite rapide di alloggi
Passaggio 2. Ricerca il quartiere
Oltre alla ricerca di quartiere che determinerà il valore medio di mercato delle case della zona, è anche importante conoscere l'area stessa. Ti consigliamo di esaminare i fattori della comunità come la qualità delle scuole della zona, l'accesso ai trasporti pubblici (se rilevante per la tua comunità) e altri aspetti che determineranno se quella proprietà attirerà, ad esempio, una giovane famiglia con bambini contro una coppia di pensionati che cerca di sistemarsi.
Il quartiere aiuta a stabilire il mercato per la tua potenziale casa e vorrai sapere se l'area ha già prezzi in aumento, è in una fase di transizione o ha prezzi relativamente bassi. Puoi determinarlo chiedendo alla gente del posto o parlando con un agente immobiliare che conosce il quartiere
Passaggio 3. Valutare la proprietà
Prima di finalizzare l'acquisto, ti consigliamo di dare un'occhiata in giro e avere un appaltatore e/o un ispettore edile con te. Un appaltatore può darti una stima di quanto costeranno le riparazioni e le ristrutturazioni. Un ispettore edile saprà se potrebbero essere necessari lavori costosi come le riparazioni delle fondamenta, poiché questo tipo di riparazioni può diventare incredibilmente costoso e ti farà facilmente superare il budget.
- Molte proprietà elencate alle aste sono vendute come "non viste", il che significa che non potrai visitare la proprietà. Questi investimenti possono essere eccezionalmente rischiosi, quindi potresti voler evitare scenari in cui non puoi valutare la proprietà di persona.
- Trova appaltatori e ispettori effettuando una ricerca online o parla con qualcuno che lavora nel settore immobiliare. Potrebbero conoscere un appaltatore o un ispettore affidabile che fa un buon lavoro e ti darà una valutazione onesta.
- Chiedere all'ispettore lo stato dei principali impianti dell'immobile (impianto elettrico, impianto idraulico, stato delle fondamenta e del tetto, ecc.). Questi possono essere gli elementi più costosi da riparare, quindi è meglio scoprire in anticipo se questi sistemi principali sono in buone condizioni.
- Chiedi all'appaltatore come si presenta l'investimento totale. Questo ti aiuterà a darti un'idea decente del tipo di riparazioni di cui avresti bisogno se avessi acquistato quella casa.
Passaggio 4. Valutare i costi e il valore
Prima di acquistare qualsiasi proprietà, è importante conoscere il budget ed essere consapevoli dei costi previsti. Per fare ciò, dovrai valutare la proprietà per valutare quanto saranno estese le riparazioni. Quindi procedi a ritroso per confrontare il valore post-riparazione (ARV) di quella proprietà con i costi stimati e le riparazioni che dovrai effettuare.
- Cerca online o parla con un agente immobiliare locale per conoscere il valore di mercato di altre case nel quartiere in cui stai pensando di acquistare. Questo ti darà un'idea dell'ARV, che ti aiuterà a decidere se il tuo investimento pagherà o meno.
- Puoi utilizzare un calcolatore di rimodellamento online come quello su https://www.remodelingcalculator.org/. Questo strumento ti chiederà alcune informazioni di base come le dimensioni della casa e l'entità dei lavori di ristrutturazione che sei disposto a fare, quindi ti darà una stima molto approssimativa.
Passaggio 5. Considerare i costi di trasporto
Oltre ai costi delle attrezzature, della manodopera e, naturalmente, della proprietà stessa, ci sono numerosi altri costi da considerare quando si decide su una proprietà. I costi associati alla proprietà di una proprietà che non hai venduto sono generalmente indicati come costi di trasporto. Questi possono includere tasse di proprietà, spese condominiali o associative, assicurazioni e utenze come i servizi di elettricità, gas e acqua. Dovrai anche pagare un agente immobiliare per i suoi servizi, che possono raggiungere in media dal cinque al dieci percento del prezzo di vendita di quella proprietà.
- Ricorda che più a lungo tieni un pezzo di proprietà senza capovolgerlo con successo, più i tuoi costi di trasporto si sommeranno.
- Non tutte le case si vendono subito. Anche una casa attraente in una zona calda può essere sul mercato per un po', il che può far aumentare i costi molto rapidamente. Potresti voler avere un piano di riserva, compreso l'affitto della proprietà o il vivere lì da solo, nel caso in cui la vendita non vada a buon fine. Alcuni esperti immobiliari consigliano di effettuare un acquisto solo se si è disposti/in grado di mantenere la casa e viverci o affittarla per almeno cinque anni, nel caso in cui la vendita non vada come previsto.
Passaggio 6. Calcola il prezzo massimo dell'offerta per l'acquisto della casa
Questo può essere calcolato partendo dal prezzo al dettaglio previsto dopo l'acquisto e la ristrutturazione. Quindi, aggiungi tutti i costi di chiusura. Trova il prezzo massimo dell'offerta prendendo questo importo e poi sottraendo i costi di ristrutturazione, gli interessi sui prestiti e il profitto desiderato. Questa cifra rappresenta il massimo che saresti disposto a pagare per la proprietà e può essere utilizzata nelle trattative.
Passaggio 7. Completa l'acquisto
Oltre a tutti gli altri costi relativi all'acquisto, alla ristrutturazione e alla vendita di una casa, dovrai considerare anche i costi di finanziamento. Avrete bisogno di prendere un prestito per completare l'acquisto? Se è così, dovrai guardarti intorno per trovare il miglior tasso di interesse su un mutuo per la casa. Se trovi una buona offerta di prestito o ti sei assicurato un capitale sufficiente per effettuare l'acquisto, e se tutto il resto va bene e rientra nel tuo budget, allora sei pronto per fare un'offerta all'agente immobiliare di quella proprietà.
Parte 3 di 6: Rimodellare la cucina
Passaggio 1. Stimare il vantaggio
Il tuo primo passo dovrebbe essere determinare quanto una cucina ristrutturata aggiungerebbe al prezzo di vendita. Se i costi di ristrutturazione superano il beneficio, la ristrutturazione non dovrebbe essere eseguita. Sapere quanto valore verrà aggiunto può essere dedotto dallo studio di altre case simili nella zona con o senza cucine ristrutturate e dai loro recenti prezzi di vendita.
Passaggio 2. Lavora con ciò che hai
Puoi rinnovare radicalmente una cucina senza andare in rovina se pianifichi attentamente e lavori con la cucina che hai acquistato. Il modo più semplice per massimizzare l'efficienza della cucina (e risparmiare il budget) è rimodellare senza modificare la posizione delle tubazioni idrauliche e del gas. In questo modo, puoi cambiare l'aspetto della cucina senza alterare radicalmente il layout.
Passaggio 3. Allontanati
Le ampie passerelle rendono una cucina accessibile e facile da usare. Se stai pianificando un rinnovamento totale della cucina, pianifica il tuo layout per accogliere lo spazio per camminare e lo spazio per i residenti per cucinare.
- I percorsi in tutto il corpo principale della cucina dovrebbero essere larghi almeno 36 pollici.
- I percorsi che passano la stufa e il bancone dovrebbero essere larghi 42 pollici per ospitare un cuoco, o larghi 48 pollici per ospitare due cuochi.
Passaggio 4. Mantieni gli angoli liberi
Gli elettrodomestici e gli armadi negli angoli possono essere complicati. Devi prevedere lo spazio per le porte che si aprono e si chiudono, il che può lasciare gli angoli della cucina disordinati e occupati. Per una cucina liscia e aperta, pianifica uno spazio adeguato per aprire le ante dell'armadio e tenere gli elettrodomestici completamente lontani dagli angoli.
Assicurati che l'anta dell'armadio su un lato dell'angolo non vada a sbattere contro l'anta dell'armadio sull'altro lato dell'angolo. Ciò può essere generalmente evitato assicurandosi che le ante dell'armadio si aprano nella stessa direzione e siano adeguatamente distanziate (a seconda delle dimensioni e dello spazio di ciascuna porta)
Passaggio 5. Installare i riquadri backsplash
Le piastrelle creano un'ottima superficie di backsplash sulle pareti sopra / dietro il bancone e i piani cottura. Puoi personalizzare le tue piastrelle con colori, motivi e persino materiali.
- Le piastrelle di ceramica sono facili da pulire e possono resistere all'umidità e al calore, ma tendono ad essere più costose di altre opzioni di piastrellatura.
- Le piastrelle della metropolitana tendono ad abbinarsi facilmente a qualsiasi stile di cucina e sono spesso più economiche di altre opzioni di piastrellatura.
- L'acciaio inossidabile è un materiale elegante per il backsplash molto facile da pulire. Rende qualsiasi cucina elegante e moderna, ma può essere molto costosa.
- Dovresti anche studiare le pubblicazioni di ristrutturazione e edilizia abitativa per determinare quali materiali per paraspruzzi sono di moda al momento. Questo può aiutarti a fare la scelta giusta per far sembrare la tua cucina "attuale".
Passaggio 6. Considera l'inclusione di un'isola
Le isole consentono alle cucine di sentirsi più aperte e funzionali. Un'isola può ospitare una stufa, banconi, spazio di archiviazione, spazio per mangiare o qualsiasi combinazione di quanto sopra.
- Assicurati che l'isola corrisponda alle dimensioni della cucina. Ad esempio, se la cucina è lunga e stretta, un'isola lunga e stretta si abbinerà meglio alla stanza.
- Se si installa un'isola multiuso, cercare un'isola con più livelli/livelli. In questo modo la tua sala da pranzo è separata da dove verrà preparato o conservato il cibo.
- Gli armadietti sotto il bancone dell'isola costituiscono un eccellente spazio di archiviazione. Puoi facilmente infilare pentole e padelle o anche prodotti asciutti sotto l'isola per liberare spazio sul bancone.
- Se stai facendo il tuo lavoro e non hai una vasta esperienza di costruzione, puoi acquistare un'isola da cucina prefabbricata da un negozio di forniture per l'edilizia o trovare un vecchio e robusto armadio in legno e rifinirlo. Raschia via la vecchia vernice e personalizza il mobile con una macchia di legno o uno schema di pittura per abbinarlo al resto della cucina. Oppure opta per un nuovo colore audace per far risaltare la nuova isola.
Passaggio 7. Assicurati che gli elettrodomestici siano all'altezza
Se gli elettrodomestici esistenti in cucina sono vecchi, potresti prendere in considerazione la possibilità di sostituirli. Gli acquirenti di case si aspettano che la qualità degli elettrodomestici sia alla pari con la qualità della casa. Guarda case a prezzi simili che sono state vendute di recente nella zona. Hanno nuovi elettrodomestici? In tal caso, potresti avere difficoltà a vendere la casa senza di loro. Gli elettrodomestici possono includere frigoriferi, piani cottura, forni e microonde.
Parte 4 di 6: Aggiornamento del bagno
Passaggio 1. Calcola il potenziale rendimento prima di ristrutturare
Come per la ristrutturazione della cucina, la ristrutturazione del bagno può aggiungere una spinta significativa al valore della casa. Tuttavia, questo aumento verrà annullato se il costo della ristrutturazione è ancora maggiore. Studiare case simili vendute nelle vicinanze per valutare l'importo guadagnato dal fatto di aver ristrutturato i bagni. Quindi, stima i tuoi costi di ristrutturazione. Se i costi sono maggiori del guadagno, riduci l'entità dei tuoi lavori di ristrutturazione o abbandona la ristrutturazione del bagno.
Passaggio 2. Scegli un design completamente bianco
Pareti bianche, banconi e piastrelle possono rendere il bagno più spazioso e pulito. Può anche far sembrare una stanza dall'aspetto semplice più elegante e attraente, oltre che neutra, il che è importante, dal momento che vuoi che i potenziali acquirenti siano in grado di vedersi vivere lì.
Passaggio 3. Massimizza la luce naturale
Se il bagno ha almeno una finestra, puoi rendere la stanza più luminosa e invitante apportando piccole modifiche per massimizzare la luce. Prova ad appendere gli specchietti laterali per riflettere la luce naturale della finestra e consentire una facile pulizia.
Passaggio 4. Scegli un materiale per piastrelle
La piastrellatura in ceramica è molto più economica di materiali più costosi come il marmo, ma può essere acquistata con motivi che ricordano il marmo. Puoi scegliere prevalentemente piastrelle di ceramica in finto marmo bianco per un aspetto pulito ed elegante. Tuttavia, è necessario comprendere l'aspettativa degli acquirenti di prendere la decisione giusta sui materiali. Le case più costose avranno acquirenti più esigenti che richiederanno piastrelle in marmo o pietra.
Passaggio 5. Utilizzare piastrelle doccia eleganti
Puoi scegliere piastrelle di ceramica a basso costo per il pavimento, ma quando si tratta di ripiastrellare la doccia o il box vasca potresti voler optare per una piastrella più elegante. Il marmo, anche se più costoso, può trasformare radicalmente qualsiasi box doccia e creare un'atmosfera da spa.
È inoltre necessario considerare se separare vasca e doccia o eliminare l'una dell'altra. Questo, ancora una volta, dipenderà dalle aspettative dei tuoi acquirenti
Parte 5 di 6: apportare altre modifiche
Passaggio 1. Ridipingi con colori neutri
Quando dipingi la tua casa, è importante usare colori neutri. I colori troppo audaci, troppo scuri o troppo blandi possono funzionare per una stanza isolata, ma nel complesso la maggior parte delle stanze dovrebbe essere un colore che si trova proprio nel mezzo dello spettro. Prova una vernice color crema, marrone chiaro o kaki per rendere la casa neutra alla vista.
Passaggio 2. Abbellisci l'interno
Oltre alla cucina e al bagno, probabilmente dovrai fare alcune riparazioni al resto della casa. Ripara eventuali buchi, ridipingi ogni stanza (indipendentemente dalle condizioni della stanza), sostituisci la moquette vecchia o usurata e sostituisci le lampade e l'hardware dell'armadio. L'obiettivo è far sembrare la casa il più simile possibile al nuovo, pur rimanendo nei limiti del budget.
- Probabilmente vorrai tenere fuori i mobili, ma dovrai comunque usare qualcosa per attirare l'attenzione dello spettatore. Prova a mettere una pianta grande (come una seta, un albero artificiale o un arbusto) nell'angolo più visibile della stanza.
- Considera la "messa in scena" (creando un aspetto vissuto con mobili e decorazioni) per rendere la casa più attraente.
- Nelle stanze prive di luce naturale, considera di mettere una lampada da terra in un angolo per illuminare lo spazio.
- Aggiungi piccoli spruzzi di colore posizionando accessori dai colori vivaci in contrasto con il colore neutro della stanza. Prova a disporre in casa asciugamani rossi o bordeaux e lascia un vaso con fiori rossi in un punto ben visibile.
- Considera la possibilità di mostrare le immagini prima e dopo per evidenziare quanto sia stata radicale la trasformazione che ha subito la casa.
Passaggio 3. Mantieni il giardino in ordine
Un cortile trasandato o comunque disordinato può allontanare gli acquirenti prima ancora che visitino l'interno della casa. È importante mantenere il giardino ben curato e innaffiato e mantenere l'esterno della casa.
- Ritocca la vernice scheggiata.
- Mantieni il giardino incontaminato. Vuoi che l'intera proprietà sia attraente, non solo l'interno. Se l'esterno sembra trasandato, molti potenziali acquirenti non vorranno nemmeno vedere l'interno.
- Considera un paesaggio professionale per massimizzare l'attrattiva del marciapiede.
Parte 6 di 6: Vendere la casa
Passaggio 1. Non avere fretta
È importante non trattenere troppo a lungo un pezzo di proprietà, poiché sarai gravato di tasse e costi di trasporto. Ma se ti affretti a mettere sul mercato una casa capovolta troppo in fretta, corri il rischio che non sia al massimo delle sue potenzialità. Dovrai decidere cosa è giusto per te e il tuo budget, ma la chiave sta nel bilanciare i costi con i lavori di ristrutturazione per rendere la casa il più attraente possibile nel tuo budget.
Passaggio 2. Ottieni un broker ipotecario qualificato
Se non ti arruoli i servizi di un broker ipotecario, corri il rischio di perdere molto tempo con acquirenti non qualificati. Assumere un broker ipotecario ti consente di sapere che chiunque persegua la proprietà sarà prequalificato, il che contribuirà a ridurre il tempo in cui la tua proprietà è sul mercato.
- I broker ipotecari fungono da intermediari per facilitare le transazioni. Determinano l'idoneità di un potenziale acquirente per un prestito e possono anche aiutare l'acquirente a trovare un prestito, sebbene i broker ipotecari non prestino direttamente denaro da soli.
- Cerca broker ipotecari online. Puoi confrontare le tariffe e trovare un broker che lavorerà entro il tuo budget facendo acquisti prima di scegliere un broker.
Passaggio 3. Lavora con un agente immobiliare
Un agente ti aiuterà a ottenere un costo equo per la tua proprietà e può facilitare tutti i dettagli di vendita. La scelta dell'agente giusto ti aiuterà a garantire che la tua vendita si svolga senza intoppi e rapidamente. Anche se dovrai pagare per i servizi di un agente, potrebbe essere utile ridurre i costi di trasporto e le tasse che accumulerai mantenendo la tua casa per un lungo periodo di tempo.
- Ottieni presentazioni di annunci da almeno tre agenti. Ciò può aiutarti a stabilire il prezzo migliore per la tua proprietà e confrontare le capacità di vendita di più agenti.
- Se un agente suggerisce che può farti ottenere un prezzo eccezionalmente alto per la proprietà, potrebbe essere una bandiera rossa. Prezzi di vendita estremamente alti possono scoraggiare i potenziali acquirenti prima ancora che vedano la proprietà.
- Cerca un agente che lavori a tempo pieno nel settore immobiliare. In questo modo sai che l'agente è disponibile per mostrare la proprietà in qualsiasi momento della giornata, il che può aiutarti a massimizzare le tue possibilità di una vendita veloce.
- Cerca una commissione ragionevole. La maggior parte delle commissioni di vendita per gli agenti immobiliari cade tra il cinque e il sette percento del prezzo di vendita, che viene diviso tra il tuo agente di vendita e l'agente dell'acquirente. Ma una commissione eccezionalmente bassa può allontanare i potenziali acquirenti, poiché la commissione potrebbe non valere lo sforzo dell'agente di acquisto per mostrare la proprietà. Scegli una commissione equa per assicurarti che la tua proprietà attiri gli agenti dei tuoi potenziali acquirenti.
Passaggio 4. Anticipare i costi di vendita
Vendere una casa può essere molto costoso. Oltre ai costi di riparazione e assunzione di un agente immobiliare, dovrai pagare i costi di chiusura e le tasse sulle plusvalenze. Quando tutto è stato detto e fatto, i costi totali associati alla vendita di una casa possono aggiungere fino al 10% del prezzo di vendita della proprietà.
Assicurati di includere i costi di vendita nel tuo budget. Tutte le tue spese si sommeranno rapidamente, quindi è importante essere consapevoli di quanto stai spendendo in ogni fase del processo di capovolgimento della casa
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Suggerimenti
Leggi e studia tutti i corsi che puoi sul ribaltamento delle case e sull'acquisto di appartamenti con un risparmio minimo o nullo. Potresti voler iniziare con la ristrutturazione di proprietà in affitto su scala ridotta (appartamenti o condomini) prima di provare a capovolgere una casa
Avvertenze
- Considera il mercato immobiliare nella tua posizione PRIMA di iniziare questo piano. Attualmente, il mercato immobiliare sta rallentando (quasi a un punto morto) in molte località e le proprietà elencate in queste regioni potrebbero finire per rimanere sul mercato per mesi. Se la tua posizione è uno di questi mercati in rallentamento, avrai una GRANDE opportunità di acquistare una casa a un affare, ma avrai difficoltà a venderla.
- Le proprietà ad alta leva finanziaria sono alcune delle proprietà a più alto rischio. Fai tutte le ricerche che puoi per determinare se sfruttare le tue proprietà è la strategia migliore per te.
